上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司

• 企业全称: 上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司
• 企业简称: 德必集团
• 企业英文名: Shanghai DOBE Cultural & Creative Industry Development ( Group) Co. LTD.
• 实际控制人: 贾波,李燕灵
• 上市代码: 300947.SZ
• 注册资本: 15360.3596 万元
• 上市日期: 2021-02-10
• 大股东: 上海中微子投资管理有限公司
• 持股比例: 32.48%
• 董秘: 刘思邈
• 董秘电话: 021-60701389
• 所属行业: 商务服务业
• 会计师事务所: 天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)
• 注册会计师: 郭海龙、郭炎伟、何颢
• 律师事务所: 国浩律师(上海)事务所
• 注册地址: 上海市长宁区安化路492号1幢707室
• 概念板块: 专业服务 文化传媒 上海板块 创业板综 融资融券 空间计算 新型城镇化 边缘计算 租售同权 人工智能 高送转

• 注册地: 上海
• 成立日期: 2011-04-13
• 组织形式: 大型民企
• 统一社会信用代码: 91310000572698184Q
• 法定代表人: 贾波
• 董事长: 贾波
• 电话: 021-32508752
• 传真: 021-32508753
• 企业官网: www.dobechina.com
• 企业邮箱: sec@dobechina.com
• 办公地址: 上海市长宁区安化路492号A座812室
• 邮编: 200050
• 主营业务: 文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务
• 经营范围: 创意设计服务,建筑设计咨询,企业形象策划,市场营销策划,物业管理,企业管理咨询,商务咨询,会务服务,投资管理、实业投资,资产管理,建筑装饰工程,电子商务(不得从事增值电信、金融业务);计算机软硬件领域内的技术开发;网络系统集成。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
• 企业简介: 上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司(简称:德必集团),是文科创产业全价值链运营服务商,创立于2003年,2011年开始集团化运营。“德必“名称缘起:《论语·里仁篇》:“德不孤,必有邻”。集团总部位于上海长宁区,董事长贾波。德必集团目前已在北京、上海、杭州、南京、苏州、成都、长沙、西安、合肥、深圳、武汉、徐州、无锡,以及美国硅谷、意大利佛罗伦萨等十余个城市拥有近百个文化创意产业园区,并于2021年2月10日成功在深圳证券交易所挂牌上市,股票代码:300947。集团推出“轻公司生态圈”发展战略,为园区内外企业的连接、企业与人的连接、人与人的连接提供平台,构建了一个彼此信任、深度相连、共创价值的“未来森林”。
• 发展进程: 发行人的前身为德必有限,系贾波、万里江、德必创意于2011年4月13日共同出资设立的有限责任公司,注册资本100.00万元。其中,贾波出资69.00万元,万里江出资30.00万元,德必创意出资1.00万元。上海东睿会计师事务所有限公司对股东出资情况进行了审验并出具了《验资报告》(东会验2[2011]第0134号)。经审验,截至2011年3月31日,德必有限已收到股东首次缴纳的实收资本20.00万元,以货币出资。2011年4月13日,德必有限取得上海市工商行政管理局长宁分局核发的营业执照(注册号:310105000393079)。 发行人为德必有限整体变更设立。2017年11月25日,德必有限的全体股东签署《发起人协议》,具体约定了有关整体变更设立股份有限公司的权利义务。为整体变更设立股份有限公司之目的,德必有限聘请了会计师事务所及资产评估机构进行审计和评估。经审计,截至2017年7月31日,德必有限的净资产为50,780.31万元。经评估,德必有限的净资产评估值高于经审计的净资产。2017年12月15日,德必文化(筹)召开创立大会,以德必有限截至2017年7月31日经审计的净资产50,780.31万元折股,整体变更设立为股份公司。股份公司股本为3,742.20万元,每股面值1元,净资产大于股本部分计入资本公积。2018年1月22日,发行人取得上海市工商行政管理局核发的营业执照(统一社会信用代码:91310000572698184Q)。2019年4月,发行人对2017年7月31日为整体变更设立股份公司基准日的净资产账面值进行了更正。根据天职会计师出具的审计报告,更正后德必有限截至2017年7月31日的净资产为55,277.71万元,调增净资产4,497.40万元。根据沃克森出具的评估报告,更正后德必有限截至2017年7月31日的净资产评估值为115,369.32万元。2019年4月30日,发行人召开2019年第一次临时股东大会,审议通过《关于确认上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司改制设立方案的议案》,对上述更正事项予以确认。同日,全体发起人股东签署《发起人协议之补充协议》,对上述改制设立方案作出了书面确认,发行人就上述股东大会决议在上海市市场监督管理局办理了工商备案登记。天职会计师对发起人出资情况进行了审验并出具了验资报告。经审验,截至2017年12月15日,全体发起人已将德必有限截至2017年7月31日经审计的净资产55,277.71万元,按14.7714:1的比例折合股本3,742.20万股,净资产大于股本的51,535.51万元计入资本公积。 2017年5月,有限公司股权转让、增资2017年5月25日,德必有限召开股东会,决议同意长兴乾润将其持有的德必有限65.80万元出资额转让给阳光产险;同意阳光产险以15,063.20万元认购公司新增注册资本198.20万元。本次变更完成后,德必有限注册资本增至3,742.20万元。2017年5月25日,长兴乾润与阳光产险签署《股权转让协议》,将其持有的德必有限65.80万元出资额转让给阳光产险。2017年5月27日,德必有限取得上海市工商行政管理局核发的营业执照(统一社会信用代码:91310000572698184Q)。立信会计师事务所(特殊普通合伙)对股东新增出资情况进行了审验并出具了验资报告。经审验,截至2017年5月27日,德必有限已收到阳光产险缴纳的资本金15,063.20万元,其中198.20万元计入实收资本,14,865.00万元计入资本公积,以货币方式出资。2018年9月,股份公司增资2018年9月1日,德必文化召开2018年第三次临时股东大会,全体股东一致同意中安招商以19,999.9980万元认购公司新增注册资本222.2222万元。本次增资完成后,德必文化注册资本增至3,964.4222万元。2018年9月29日,德必文化取得上海市工商行政管理局核发的营业执照(统一社会信用代码:91310000572698184Q)。天职会计师对股东新增出资情况进行了审验并出具了验资报告。经审验,截至2018年10月19日,德必文化已收到中安招商缴纳的资本金19,999.9980万元,其中222.2222万元计入实收资本,19,777.7758万元计入资本公积,以货币方式出资。2018年12月,股份公司增资2018年11月2日,德必文化召开2018年第四次临时股东大会,全体股东一致同意中安招商以6,999.9930万元认购公司新增注册资本77.7777万元。本次增资完成后,德必文化注册资本增至4,042.1999万元。2018年12月11日,德必文化取得上海市工商行政管理局核发的营业执照(统一社会信用代码:91310000572698184Q)。天职会计师对股东新增出资情况进行了审验并出具了验资报告。经审验,截至2018年12月10日,德必文化已收到中安招商缴纳的资本金6,999.9930万元,其中77.7777万元计入实收资本,6,922.2153万元计入资本公积,以货币方式出资。
• 商业规划: （一）公司所处行业情况公司作为全国领先的文化创意和科技创新产业园区的运营服务商,主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求,利用自身园区设计和运营管理能力,对现存的各类老旧及空置建筑进行重新定位与更新改造,在保护和传承城市历史文化脉络的同时,为园区内文科创企业提供便捷化、智能化的办公环境和定制化、专业化的运营服务。根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017）,公司所属的行业分类为“L72商务服务业”之“L7221园区管理服务”。城市更新是以“小切口”改善“大民生”的重要实践2021年,城市更新被写入政府工作报告以及国家“十四五”规划纲要,标志着城市更新上升到国家战略。2024年4月,财政部与住建部发布《关于开展城市更新示范工作的通知》,支持部分城市开展城市更新示范工作,重点支持城市基础设施更新改造,进一步完善城市功能、提升城市品质、改善人居环境。5月,财政部发布消息,首批拟支持15个城市（石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安）实施城市更新行动,因地制宜盘活存量资源,释放高质量发展潜力。根据住房和城乡建设部数据显示,今年前5个月,全国已实施完整社区建设项目超2900个,更新改造老厂区、老商业街区等超2600个,建设和改造医疗、体育、教育、文化设施近1.5万个。住房和城乡建设部建筑节能与科技司副司长汪科表示：各地要积极探索由“开发方式”向“经营模式”转变,植入新业态、新功能,实现城市更新的可持续发展。重塑历史风貌,传承城市文化城市更新的重点任务聚焦于综合区域的整体焕新与人居环境品质的显著提升,其中公共空间设施的优化与历史风貌的重塑,不仅可以为城市注入新的活力,也是对城市文化的尊重与传承。2024年02月,住房城乡建设部办公厅国家发展改革委办公厅发布《历史文化名城和街区等保护提升项目建设指南（试行）》中提到,项目建设应按照应保尽保、延续文脉、合理利用、改善民生、经济实用、安全美观的原则,不大规模、成片集中拆除现状建筑,基于历史风貌特征,保护和延续整体格局和历史风貌。以公司最具代表性的文体旅项目“桃花坞里”项目所在的苏州市为例,城市更新的实践体现了融合传统与现代、保护与发展的平衡策略,苏州市陆续发布了《苏州历史城区城市更新试点工作实施方案》、《保护区、姑苏区城市更新指引》等文件,配合新一轮城市更新,在保存历史风貌的同时,赋予其现代功能,提升社区文化和商业活力。文化创意产业园区赋予城市发展新活力城市更新的改造流程覆盖了项目可行性研究、设计、施工、以及园区的商业运营等环节,文化创意产业园区的运营尤其需要依赖文化及相关产业的活力。国家统计局的数据显示,2024年上半年,文化企业实现营业收入64,961亿元,按可比口径计算,比上年同期增长7.5%。其中文化新业态特征较为明显的16个行业小类实现营业收入27,024亿元,比上年同期增长11.2%,快于全部规模以上文化企业3.7个百分点。上半年,文化企业实现利润总额5,250亿元,比上年同期增长8.9%；营业收入利润率为8.08%,同比提高0.11个百分点。上半年末,文化企业资产总计201,411亿元,比上年同期增长6.8%；每百元资产实现营业收入为65.2元,同比增加0.2元。文化企业的良好发展态势为文化创意产业园区及城市整体发展注入了强劲动力,同时彰显出文化创意产业深厚的发展潜力。（二）公司从事的主要业务和主要经营模式公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商,主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求,利用自身园区设计和运营管理能力,对各类既有建筑进行重新定位与更新改造,在保护和传承城市历史文化脉络的同时,为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内,公司主要采用“承租运营”、“参股运营”、“受托运营”三种经营模式,未来将逐步将减少“承租运营”和“参股运营”的传统模式,积极推进“受托运营”等新模式并逐步向创新运营模式过渡。1、承租运营承租运营模式下,公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同,租赁期限通常为10至20年。园区运营项目公司负责文化创意和科技创新产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务,主要向园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务,并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。2、参股运营参股运营模式下,公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司,公司并不控制园区运营公司。该模式下,由合资设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同,并负责文化创意产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务,公司主要获取投资收益、设计改造费及招商服务费、智慧园区系统费等。3、受托运营受托运营模式下,公司与物业产权方或经营权持有方签订委托运营协议。该模式下,园区内文科创企业向物业产权方或经营权持有方支付租金及物业费；公司依托自身园区管理方面的优势,通过“受托运营”的经营模式为委托方提供园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧园区管理系统等深度增值服务并收取相关业务收入,或通过与业主方营业额分成获取收益。现阶段,公司寻求战略转型,在稳健发展直投项目的同时,积极开拓委托管理、品牌加盟、合作分成等新发展模式,业务拓展由“承租运营”模式为主变更为“托管加盟”、“AB模式”等模式为主。“AB模式”即和持有房产的业主方通过收入分成模式合作,公司仅需投入改造装修成本,为公司经营现金流提供了安全保障。（三）公司经营业绩情况报告期内,公司实现营业总收入63,090.28万元,较去年同期增长20.59%,主要系前期新拓项目逐步进入招商运营期,为公司经营提供了收入贡献；归属于上市公司股东的净利润为1,355.30万元,较去年同期大幅提升89.29%,利润大幅增长的主要原因是前期新拓项目在公司强大的产品设计能力与招商运营能力的助力下,出租率稳步上升,为公司贡献了利润。公司管理层将继续认真贯彻执行董事会战略目标,进一步加深对国内文化创意产业集群的战略覆盖,针对科技创新产业集群的战略布点,实行科创与文创共举、智慧化服务与规模化发展并进的策略,以构建“数字化+智慧园区平台+产业生态圈”为方向,持续创新迭代,积聚产业价值,实现公司高质量良性发展。截至报告期末,公司在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安、武汉、徐州等多个城市,以及意大利、美国等海外地区运营管理了76个文化创意产业园区,运营管理面积超136万平方米。其中,承租运营园区68个,运营管理面积约115万平方米；参股运营园区6个,运营管理面积约20万平方米；受托运营园区2个,运营管理面积约9800平方米。