新大正物业集团股份有限公司

• 企业全称: 新大正物业集团股份有限公司
• 企业简称: 新大正
• 企业英文名: New DaZheng Property Group Co., LTD
• 实际控制人: 王宣,李茂顺
• 上市代码: 002968.SZ
• 注册资本: 22627.7783 万元
• 上市日期: 2019-12-03
• 大股东: 王宣
• 持股比例: 28.85%
• 董秘: 翁家林
• 董秘电话: 023-63809676
• 所属行业: 房地产业
• 会计师事务所: 天健会计师事务所(特殊普通合伙)
• 注册会计师: 陈应爵、李小燕
• 律师事务所: 国浩律师(重庆)事务所
• 注册地址: 重庆市渝中区虎踞路78号1-1#
• 概念板块: 房地产服务 重庆板块 西部大开发 成渝特区

• 注册地: 重庆
• 成立日期: 1998-12-10
• 组织形式: 大型民企
• 统一社会信用代码: 915001032030285054
• 法定代表人: 李茂顺
• 董事长: 李茂顺
• 电话: 023-63809676
• 传真: 023-63601010
• 企业官网: www.dzwy.com
• 企业邮箱: ndz@dzwy.com
• 办公地址: 重庆市渝中区虎踞路78号1-1#
• 邮编: 400042
• 主营业务: 以基础物业为主、城市服务和创新服务协同发展的三大业务版图,以基础物业服务为支撑,快速发展城市服务、孵化发展创新服务,联动发展
• 经营范围: 许可项目:劳务派遣服务,餐饮服务,城市生活垃圾经营性服务,特种设备安装改造修理,职业中介活动,城市建筑垃圾处置(清运),公路管理与养护,通用航空服务,住宿服务,汽车租赁,印刷品装订服务,建筑工程施工,施工专业作业(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准)。一般项目:物业管理服务壹级(凭资质许可证从事经营);物业管理咨询;建筑物及设施设备运行维修管理;市政设施养护维修管理;城市园林绿化工程设计、施工(凭资质许可证从事经营)及养护;停车服务;会议及展览服务;室内外保洁服务;家政服务;餐饮管理;洗衣、化粪池清掏;有害生物防治;网站建设;礼仪服务;航空商务服务;日用百货销售;人力资源服务(不含职业中介活动、劳务派遣服务),建筑物清洁服务;城乡市容管理;市政设施管理,工程管理服务;节能管理服务;安全系统监控服务;航空运营支持服务;航空运输货物打包服务;装卸搬运;专业保洁、清洗、消毒服务;护理机构服务(不含医疗服务);酒店管理,住房租赁,固体废物治理;污水处理及其再生利用;文化场馆管理服务;环保咨询服务;锅炉化学清洗;供暖服务;管道运输设备销售;体育赛事策划;水资源管理;水污染治理;软件开发;计算机系统服务;信息系统集成服务;信息系统运行维护服务,花卉绿植租借与代管理,单位后勤管理服务,病人陪护服务,体育用品及器材零售,信息技术咨询服务,医院管理;白蚁防治服务,机械设备租赁,运输设备租赁服务,环境卫生公共设施安装服务,停车场服务,消防技术服务,安全咨询服务,名胜风景区管理;养老服务;城市公园管理;洗染服务;技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广;交通设施维修;仪器仪表修理;普通机械设备安装服务。体育场地设施经营(不含高危险性体育运动);环境应急治理服务;企业管理;土地调查评估服务;包装服务;社会经济咨询服务;建设工程设计(后置许可);住宅室内装饰装修(后置许可);高危险性体育运动(游泳)(后置许可);合同能源管理;碳减排、碳转化、碳捕捉、碳封存技术研发;翻译服务;办公服务;商务秘书服务;平面设计;规划设计管理;塑料制品制造、塑料制品销售;食品销售。『除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动』。
• 企业简介: 新大正物业集团股份有限公司成立于1998年,专注于智慧城市公共空间与建筑设施的运营和管理,构建以基础物业为主体,城市服务和创新服务两翼协同发展的三大版图。通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准,让客户专注于主业,创造服务价值和优质体验,成为公建物业服务专家。新大正是中国物业管理协会名誉副会长单位、重庆市物业管理协会副会长单位、国家级服务业标准化试点单位,于2019年成功在深交所挂牌上市,股票代码002968。
• 发展进程: 新大正前身系重庆大正物业管理有限公司。1998年10月22日,重庆市工商行政管理局核发“(渝)名称预核字[98]第7217号”《企业名称预先核准通知书》,核准企业名称为“重庆大正物业管理有限公司”。1998年10月16日,重庆正通审计师事务所出具“正通所内验(1998)516号”《验资报告》,确认截止1998年10月16日,公司投入资本为150万元整,出资形式为实物。根据该《验资报告》后附的《出资决定》,重庆大正房地产开发有限公司以实物出资50万元,重庆大正商场(集团)有限公司以实物出资100万元;根据该《验资报告》后附的《投入机器设备移交清单》,股东用以向大正有限出资的设备为变频生活成套供水设备、循环泵、消防成套供水设备,前述设备存放地址为渝中区陕西路38号。上述设备系附属于渝中区陕西路38号房屋的配套设施。该设备没有经过评估,与大正有限主营业务亦无直接关系,且实际并未交付,故本次出资存在瑕疵。1998年12月10日,重庆市工商行政管理局向大正有限核发《企业法人营业执照》。 2002年4月1日,大正有限召开股东会并作出决议,同意重庆大正商场(集团)有限公司将其持有的76.5万元股权转让给马当,将其持有的23.5万元股权转让给王宣;同意重庆大正房地产开发有限公司将所其持大正有限50万元出资额转让给王宣。2002年4月1日,重庆大正房地产开发有限公司、重庆大正商场(集团)有限公司与王宣、马当就上述事项分别签署《股权转让协议》。 2016年8月4日,大正有限召开股东会并作出决议,同意大正有限由有限责任公司整体变更设立为股份有限公司,大正有限全体股东作为拟变更设立的股份有限公司的发起人,公司名称变更为重庆新大正物业集团股份有限公司等事项。2016年8月12日,天健会计师事务(特殊普通合伙)所对大正有限2014年度、2015年度及2016年01月01日至06月30日的账面净资产进行审计,并出具“天健审〔2016〕8-284号”《审计报告》,根据该《审计报告》,截至2016年06月30日,大正有限经审计的账面净资产为64,798,148.35元。2016年8月18日,重庆市工商行政管理局出具“渝名称预核准字[2016]渝直第204648”《名称预先核准通知书》,核准股份公司名称为“重庆新大正物业集团股份有限公司”。2016年8月19日,开元资产评估有限公司出具“开元评报字[2016]445号”《重庆大正物业管理有限公司拟整体变更之公司净资产价值评估报告》,根据该评估报告,大正有限于评估基准日2016年06月30日的净资产账面值为64,798,148.35元,评估值为74,924,600.00元,评估增值10,126,451.65元,增值率15.63%。2016年8月19日,大正有限全体股东签署《重庆新大正物业集团股份有限公司发起人协议书》,各发起人同意以大正有限经审计的净资产中的5,000万元,折为股份公司的股本5,000万股,每股面值1元,全部为普通股。净资产大于股本部分计入股份公司的资本公积。2016年8月20日,大正有限全体股东召开重庆新大正物业集团股份有限公司创立大会暨第一次临时股东大会并作出决议,同意发起设立股份公司;以大正有限截至2016年06月30日经审计的账面净资产64,798,148.35元按1.295962967:1的比例折为股份公司的股本5,000万股,每股面值1元,全部为普通股,折合股本后超出注册资本的14,798,148.35元计入公司资本公积;选举王宣、李茂顺、廖才勇、张乐、王荣为公司第一届董事会董事,选举陈建华、彭波为公司第一届监事会监事,与由职工代表大会选举的职工代表监事胡伶共同组成公司第一届监事会。2016年8月21日,天健会计师出具“天健验〔2016〕8-87号”《验资报告》,确认截至2016年8月20日,重庆新大正物业集团股份有限公司(筹)已收到全体出资者所拥有的截至2016年6月30日止大正有限经审计的净资产64,798,148.35元,根据《公司法》的有关规定,按照公司的折股方案,将上述净资产折合实收资本50,000,000元,资本公积14,798,148.35元。2016年8月25日,新大正完成本次变更的工商登记手续,并换领了变更后的《营业执照》(统一社会信用代码:915001032030285054)。 公司全称于2021年9月15日起由'重庆新大正物业集团股份有限公司'变更为'新大正物业集团股份有限公司',英文名称由'Chongqingnewdazhengpropertygroupco.,LTD'变更为'NewDaZhengPropertyGroupCo.,LTD'。
• 商业规划: （一）公司主要业务及产品公司作为独立第三方物业服务企业,主要为各类城市公共建筑提供物业服务,专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理,通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准,让客户专注于主业,给客户创造价值和优质服务体验。报告期内,公司根据“五五”战略规划,以基础物业为主、城市服务和创新服务协同发展的三大业务版图,以基础物业服务为支撑,快速发展城市服务、孵化发展创新服务,联动发展。1、主要产品介绍（1）基础物业主要指传统物业服务,为客户提供“四保一服”服务,包括了航空物业、学校物业、公共物业、医养物业、商住物业等细分业态,作为公司发展的根基,是现阶段收入的核心来源,也是创新服务快速孵化的“培育地”和城市服务快速发展的“试验田”。（2）城市服务主要指以城市空间运营为主要方向的业务,包括城市更新、资产管理、市政环卫、社区治理等城市服务产品。根据行业的发展趋势,结合公司在公建领域积聚的经验与优势,在中长期规划中城市服务将作为公司新兴增长极,成为收入、利润的主要来源之一。（3）创新服务主要指传统、创新类增值服务与数字化产品,包括了平台运营、增值服务、数据业务、线上经营等细分产品,作为公司战略高地,是公司未来的利润核心来源,将以数字化支撑基础服务及城市服务快速发展。2、主要业态介绍五大业态是公司基础物业的主要组成,航空业态及学校业态作为战略引领；办公及公共业态、医养业态规模发展；商住业态协同支撑,共同夯实集团发展根基。（1）航空物业航空物业围绕机场航站楼展开各类物业服务,公司航空物业人信守“先做机场人,再做新大正人”的承诺,专研机场物业特色服务,并构建新大正航空物业信息化管理系统以提升服务质量。航空物业为客户提供含停车场管理、手推车管理、行李打包、客舱保洁、飞行区及地面航空安全保障等多种航空特色服务。（2）学校物业学校物业为各类高校、特色院校及中小学校提供综合一体化后勤服务,包含基础物业管理及与校园生活配套的公寓、安全、学习辅助及师生生活服务等。学校物业秉承“管理、服务、环境”育人理念,以全委托综合一体化后勤服务解决方案的“校园大管家”服务体系,全方位满足师生的多元化、多层次、人性化的育人需求。（3）办公及公共物业公共物业涵盖的物业服务类型丰富,包括为党、政、军机关、企（事）业单位和商用写字楼等提供专业化、规范化、标准化的物业管理服务,致力于打造高规格、高品质、高站位的“三高”办公物业典范。以及涉及城市多种功能体,为不同公共项目提供含“四保一服”在内的各类特色物业服务：如为场馆提供人文体验服务、智能节耗、文化资源管理等,为园区提供资源管理服务、运营管理服务、智慧园区打造等。（4）医养物业医养物业主要致力于提供医养结合的医疗保障服务,为医院、养老服务机构提供基础服务、专业陪护服务、专项养护服务、设备能源管理、医院餐饮服务等特色医辅服务,深拓医养物业服务领地,创新管理模式,精研服务品质,共创新时代美好生活。（5）商住物业商住物业以商业、公租房、住宅三大物业产品齐头并进的发展模式,全面打造商业购物中心及市场、公租房、住宅的核心服务场景。商住物业在基础物业外,致力推行全生命周期运行方案,针对商业项目,提供整合多种资源的商业运营管理等特色服务；针对公租房项目,提供党建引领下的社区运营服务和弱势群体关怀服务；针对住宅项目,提供资产管理服务和邻里氛围打造等满足业主衣食住行的服务。（二）公司现有经营模式1、采购模式公司提供的服务主要为物业管理服务,采购商品以物业管理服务中所需的保洁、保安封专项物业服务和各类耗材为主。公司采购模式以集团集中采购为主、外地分子公司自主采购为辅,在保证供应商相对稳定、降低采购成本和保证质量的同时,灵活应对项目需求。2、销售模式公司通过市场公开招投标为主、招标邀请为辅的方式获取客户。近年来,随着公司上市后拓宽了经营渠道,通过收并购、与合作方合资合作成立公司的方式,获取客户的渠道逐步多样化。（一）报告期内主要经营情况2024年上半年,在宏观经济、上游房地产等外部因素影响下,市场增量供应减少,物业管理行业规模增速显著放缓,存量市场竞争加剧,行业整体回归微利经营模式。报告期内,公司正式启动组织数字化转型战略,强化管理工作提质增效,着力推动从规模化发展到高品质发展的转型升级。1、开展组织数字化转型,重构组织运行机能基于公司当前组织快速发展的需要及未来前瞻的考虑,公司计划自2024年起通过三年时间来推动组织的整体数字化转型,来解决组织的管理和发展问题。根据数字化转型战略的规划,公司在上半年与飞书合作上线“易呼码”系统,平稳有序的完成了大部分功能/应用的系统迁移,并进行了必要的系统集成和优化工作,目前已能满足基础功能100%日常使用,初步打通了现有的信息化系统,构建了统一的数字化平台。期间公司开展140余场专项培训,并举办数字化先行官等推广活动,帮助员工快速熟练掌握“易呼码”使用的基础功能,目前公司全员已切换使用新系统,4万余名项目一线及职能部门员工激活使用“易呼码”,激活率超过90%,全面实现办公协同数字化。2、提质增效稳健经营,推动高质量发展在高质量发展指引下,公司从夯实根基,回经营本质的角度出发,重视管理基础的完善和优化,持续在标准化建设领域精耕细作、开拓创新,在管物业服务中心均实现了企业标准的落地,服务标准化在全国项目可复制、可践行,实现品质提升。报告期内,公司持续强化标杆打造和项目标准化运营,103个Ⅰ级项目已全部启动标准化落地工作,学校和办公项目试点效果显著,2020年至今培育创建标杆项目近20个,其中包括中国地质大学未来城校区（报告期内荣获“2024中国标杆物业服务项目-中国地质大学未来城小区”奖项）、深创投广场（报告期内荣获“2023年度公共服务项目”奖项）等全国重点项目。同时,公司通过体系化推进客户调研,对重点项目加强现场硬件及服务形象提升,对续约项目加强品质提升,落地专项品质提升计划,实现了品质检查全覆盖。（二）主要经营指标分析1、项目数量分析备注:本表项目数量指项目管理部,项目管理部下设项目服务中心为最小服务单位。2020年以来,公司根据国家区域发展战略和行业发展进程,结合前期自身规模发展诉求,深耕区域重点城市,推动实施全国化战略。截至报告期末,公司项目管理部数量572个,同比增长8.75%；重庆以外区域的项目管理部数量375个,同比增长13.64%。2、主营业务收入分析作为独立的第三方物业企业,公司积极参与市场竞争,主要通过公开招投标获得业务增长。报告期公司实现主营业务收入17.23亿元,同比增长16.82%。（1）分区域分析报告期内,重庆大本营基本盘稳健增长,重庆区域实现收入5.80亿元,同比增长11.16%；城市公司区域规模保持较快增速,重庆以外区域实现收入11.43亿元,同比增长19.91%。从收入占比看,重庆以外区域收入占比有所提升,达到66.36%,较上年同期提升1.71个百分点。目前,公司基本完成全国化战略布局,重点中心城市公司经过一段时间发展已经具备独立自主发展的能力,为公司在重庆以外区域的持续发展构建了坚实基础。下一步,公司将对城市合伙人计划做优化升级,进一步推动新大正全国化战略的实施,深化全国主要城市业务的布局和发展。（2）分业态分析①办公物业实现营业收入7.23亿元,同比增长23.93%,收入占比41.98%。报告期内,公司持续优化系统开发能力,系统客户营销开发拓展取得较好效果。新开发中国农业发展银行重庆市分行片区、国家电投五凌电力本部后勤、中国再保险大厦、长沙国金中心写字楼、咪咕新空等标志性项目,涵盖金融、机关、园区、机构、写字楼等多种类型。其中金融业态中新开发的银行类项目达17个,预计年合同金额近4,000万。②公共物业实现营业收入4.32亿元,同比增长14.09%,收入占比约25.10%。公司自2020年进入军队类业态,经过近四年的完整项目周期,因该业态运营场景及军队监管模式下业态整体盈利情况远低于预期水平,该业务不具有短期持续开拓的实际可能。因此,报告期内经公司审慎研判后决定调整细分市场拓展方向,已逐步减少军队类业态项目,以符合公司现阶段提升盈利能力的经营需求,优化资源配置,聚焦于更具盈利前景的业务领域。报告期内,公司加大推动医养、交通等业态孵化发展,2023年和翔二期项目收购对市政项目辐射作用明显,园区、场馆业态稳定发展。新开发贵州高速服务区、重庆市公共卫生医疗救治中心、江西省美术馆等标志性项目,涵盖园区、交通、医养、场馆、市政等多种类型。③学校物业实现营业收入2.31亿元,同比增长10.71%,收入占比13.40%。公司深耕学校业态二十余年,目前为全国超过80所高校、特色院校及中小学校提供后勤一体化服务,报告期内荣获“2024中国学校物业服务企业TOP10”“2024中国标杆物业服务项目-中国地质大学未来城小区”等学校细分业态奖项,新开发重庆文理学院、重庆市两江人民小学、安徽公安职业学院黄麓校区及蜀山校区等多个学校项目。④商住物业实现营业收入1.73亿元,同比增长6.59%,收入占比10.06%。报告期内,公司新开发重庆凯德九章、重庆康德天子湖小区、海南海旅免税城、江苏花悦荟生活广场等多个商住项目,随着城市公司逐渐成熟,在外地区域市场竞争力得到加强。⑤航空物业实现营业收入1.63亿元,同比增长15.57%,收入占比9.46%。上半年,国内航空市场迅速回暖,国际市场延续快速恢复态势,作为公司的战略业态,公司对航空市场中长期前景抱有信心。报告期内,新开发重庆航空机上勤务服务外包项目、南通机场集团物业外包服务采购项目、重庆江北国际机场T3A航站楼到达区域、GTC物业管理服务外包项目等多个航空项目。（3）分产品分析①基础物业实现收入15.44亿元,同比增长16.18%。公司全国化经营推动基础物业规模持续扩张,基础物业板块不断夯实公司的发展根基,为创新服务及城市服务两大产品奠定良好基础。②创新服务实现收入0.52亿元,同比下降17.71%。受宏观经济环境影响,部分客户专注于更基本或更紧急的服务,增值服务需求减少,公司的创新服务推广受到一定限制。公司将深入了解客户需求和预算,定制增值服务方案,开发优化新产品,调整激励机制并与项目合伙人机制融合,推动创新业务的落地和能力建设。③城市服务实现收入1.27亿元,同比增长53.11%。在内生发展基础上,公司积极寻求以合资合作和收并购的方式拓展市政环卫市场,2023年下半年收购的香格里拉市和翔环保科技有限公司及瑞丽市缤南环境管理有限公司较好实现预期并表收入。3、主营业务利润分析前期,公司市场拓展取得较好成绩,经营规模快速增长,为未来的持续发展奠定了坚实的基础,但规模化发展也带来了利润率的阶段性下降。随着市场环境的变化和行业发展的深入,公司对经营理念进行适当调整,从规模发展转向高质量发展的新阶段。报告期内,公司采取系列举措经营提质增效,遏制利润率下降,取得一定成效。2024年上半年整体毛利率降幅较2023年度收窄至0.12个百分点,其中新进项目通过优化投标准入机制与营销激励机制,毛利率较2023年度提升1.77个百分点。成熟项目方面,受到行业竞争加剧及部分地区推行最低价招标政策影响,使得部分存量项目续约价格下降、撤场增加,同时社保薪资与社平工资带来的人工成本刚性增加,都对公司成熟项目的利润水平产生一定影响,较2023年度毛利率下降0.25个百分点。分区域来看,报告期内毛利率依然呈现出项目密度较高的重庆区域盈利水平高于重庆以外区域的特点。