主营业务：物业服务、资产管理与运营(包括商业管理及自持物业租赁)等轻资产业务
经营范围：许可项目:城市生活垃圾经营性服务;住宅室内装饰装修;建筑劳务分包;公路管理与养护;特种设备安装改造修理;供暖服务;电气安装服务;建设工程施工;建设工程勘察;建设工程设计;互联网信息服务;第三类医疗器械经营;道路货物运输(不含危险货物);施工专业作业;餐饮服务;食品销售;旅游业务;住宿服务;房地产开发经营。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准)一般项目:商业综合体管理服务;物业管理;市政设施管理;城市公园管理;城市绿化管理;游览景区管理;酒店管理;餐饮管理;停车场服务;园区管理服务;工程管理服务;企业管理咨询;房地产经纪;房地产咨询;专业保洁、清洗、消毒服务;建筑物清洁服务;对外承包工程;技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广;计算机系统服务;软件开发;数据处理服务;体育赛事策划;会议及展览服务(出国办展须经相关部门审批);商务秘书服务;礼仪服务;广告发布;家政服务;护理机构服务(不含医疗服务);住宅水电安装维护服务;普通机械设备安装服务;电动汽车充电基础设施运营;劳务服务(不含劳务派遣);租赁服务(不含许可类租赁服务);电子、机械设备维护(不含特种设备);通用设备修理;普通货物仓储服务(不含危险化学品等需许可审批的项目);物业服务评估;居民日常生活服务;城乡市容管理;园林绿化工程施工;环境卫生管理(不含环境质量监测,污染源检查,城市生活垃圾、建筑垃圾、餐厨垃圾的处置服务);环保咨询服务;人工智能应用软件开发;电气设备修理;消防技术服务;办公设备租赁服务;安防设备销售;建筑材料销售;日用化学产品销售;日用百货销售;文具用品批发;半导体照明器件销售;电子产品销售;光伏设备及元器件销售;五金产品零售;建筑装饰材料销售;照明器具销售;非居住房地产租赁;住房租赁;市场调查(不含涉外调查);咨询策划服务。(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)
中交城市发展控股集团股份有限公司成立于1993年,是中交房地产集团控股的两家房地产上市平台之一(另一家为绿城中国控股有限公司,香港主板,03900),是中交集团实现“五商中交”战略之“特色房地产商”的主要平台抓手之一,也是“中交”品牌在地产业务板块的首要承接者,旗下拥有50余家全资、控股企业。
以集团为背书,以地产为基业,中交地产依托集团平台四轮驱动优势,聚焦6大区域,布局一二线30余城,持续深耕京津冀、长三角、珠三角、成渝、粤港澳大湾区等经济发达地区,为城市更美好而努力。
中交地产的发展将秉承中交集团的企业愿景“让世界更畅通,让城市更宜居,让生活更美好”,深刻践行中交集团的特色房地产业务发展战略,紧紧依托中交集团全产业链优势,推动房地产开发与“大土木”、“大海外”、吹填造地、基础设施建设以及城市综合开发运营等业务的协调发展,推动中交房地产业务,以“一体化”、土地一、二级联动的发展模式,集中优势资源,建立统一品牌,形成核心竞争力,跻身中国房地产行业前列,成为具有中交特色、国内领先、海外一流的特色房地产商。
中交地产,是中交房地产集团推行“3+1+1”战略的三大业务平台之一,是中交房地产集团“十三五”发展总体思路——创新、兼并、“做整合”,转型、升级、“走出去”——的主要实践者。
中交地产将充分发挥中交房地产集团的五大特色精神和核心优势“蓝色海洋精神、红色家国责任、金色国际品牌、橙色协同能力、绿色友好产品”,借鉴人类优秀居住文明成果,融合行业先进经验,参与到新时代特色社会主义建设之中,交融天下,联心筑家,成为真正的美好生活营造者。
（一）报告期内公司所处的行业情况2026年3月,国家“十五五”规划纲要明确提出“实施物业服务质量提升行动”,《政府工作报告》同步作出工作部署。
国务院印发《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号）,将“物业服务质量提升行动”列为专栏任务,明确提出推动“物业服务进家庭”,鼓励物业服务企业向养老、托育、家政、文化、健康、助残等领域延伸,物业服务边界实现系统性拓展。
法治建设方面,《物业管理条例》修订列入《国务院2026年度立法计划》预备修订项目。
住房城乡建设部、国家数据局联合印发《关于全面建立房屋建筑统一代码制度的通知》,推进房屋建筑全生命周期数字化管理,将物业管理纳入统一代码应用场景,实现房屋信息归集共享与跨部门业务协同,推动物业管理数字化转型加速落地。
总体来看,上半年出台的政策围绕提升服务质量、完善法治保障、推动数字化转型等方面展开,为行业高质量发展构建了系统性的制度框架。
2026年上半年,物业服务行业从规模扩张的粗放增长逐步转向以质效优先、价值深耕为核心的高质量发展。
行业整体增速趋于平稳,基础物业管理服务仍是收入增长主要驱动,规模增长对收入增量的贡献逐步大于价格调整。
市场竞争格局持续分化,领先企业凭借品牌与多业态服务能力持续巩固优势,中小型企业则更加聚焦细分赛道,走差异化、专业化发展路径。
市场层面,业主对服务品质的关注和维权意识持续增强,质价相符逐渐成为行业共识。
与此同时,物业服务企业持续优化项目组合,主动调整低效能存量项目,项目结构呈优化趋势。
然而,行业应收账款规模持续增加,物业费收缴率下降,导致企业现金流面临压力。
此外,人工智能技术从点状应用逐步向多业务环节拓展,在降本增效的同时助力服务模式与客户体验持续提升。
总体来看,行业处于向高质量发展转型的关键阶段,政策红利、技术变革与市场机制完善等多重动力共同推动行业向更健康、更可持续的方向演进。
（二）公司所从事的主要业务公司聚焦“全城市服务”与“全交通服务”两大赛道,回归服务本质,构建“交心服务体系”,为客户提供以“人”为中心的全生命周期生活服务和以“物”为中心的全产业链资产运营服务。
2025年,公司完成重大资产重组,剥离房地产开发业务,由传统房地产企业转型为轻资产运营的综合性服务企业,主营业务全面转向轻资产运营领域。
目前,公司业务涵盖物业服务、资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务,管理项目布局全国,在扩大规模覆盖的基础上注重区域化集中管控与项目质量提升,致力于为客户输出一揽子综合服务解决方案,创造更加美好的生活体验。
1、物业服务物业服务是公司的核心业务。
公司聚焦多元客户群体,深耕多业态合作模式,由“单品类”服务逐步向“全场景”服务延伸,实现项目的区域化集中管控。
服务涵盖两大赛道：一是全城市服务,覆盖住宅、商写、国央企后勤、城市服务、政府公建、产业园区等业态,以专业运营助力提升城市基层治理效能；二是全交通服务,覆盖高速公路、地下铁路、有轨电车、空港等领域,保障交通设施安全运营与高效管理。
公司在扩大规模覆盖的同时注重项目质量提升,在“规模的广度”基础上持续追求“规模的厚度”,逐步形成差异化竞争优势。
在服务能力方面,公司构建了基础物业服务、增值型服务和特色服务三大体系。
基础物业服务涵盖四保一服、前期介入咨询和IFM综合设施管理,其中前期介入贯穿方案设计、施工图审核及施工交付全过程,为客户提供从项目规划到交付的全程专业咨询；IFM综合设施管理提供综合行政支持、活动策划实施、办公空间管理等一站式服务。
增值型服务包括空间运营、智慧停车、到家服务、美居服务、餐饮经营等多元业务,满足业主多样化生活需求。
特色服务聚焦会务服务和培训服务,为客户提供个性化定制方案。
三大服务体系协同运作,覆盖客户全生命周期服务需求。
2、资产管理与运营资产管理与运营业务覆盖写字楼、产业园区、街景商业、长租公寓、城市综合体等多元业态,围绕资产招租管退全周期,提供涵盖招商运营、资产盘活、工商注册、法律财税、空间配套、设施管理等在内的综合服务产品,有效提升项目吸引力及竞争力。
公司顺应行业转型趋势,以专业化、数字化、资本化、品牌化为核心驱动,重点打造资源统筹、招商构建、精益运营、资本运作和数字赋能五大核心能力,围绕各业态经营全链条构建运营体系,服务于资产保值增值,实现融合型服务与商业型价值的有机统一。
3、建管业务公司建管业务承袭中交集团工程铸造基因,依托多年房地产开发经验,为委托方提供全产业链定制化服务。
业务涵盖代建管理、投后管理和资产管理三大板块。
代建管理基于品牌力、产品力和开发能力,提供项目全周期管理服务,包括商业代建、政府代建、资本代建等,分别服务于民营企业及地方城投企业、政府机构、AMC、信托机构等不同委托方。
投后管理为投资人提供投资测算、报批报建咨询、市场前策等一站式专业服务。
资产管理基于产业链优势,为持有型物业提供规划调整、政府报建、升级改造等资产盘活解决方案。
（三）报告期公司经营情况1、基本情况报告期内,公司主营业务利润主要来源于2025年重组转型后的轻资产业务。
财务指标方面：截至2026年6月30日,公司总资产24.97亿元,较上年末增加5.05%,归属于上市公司股东的净资产12.27亿元,较上年末增加1.52%；2026年1-6月实现营业收入7.77亿元,较上年同期减少94.13%,利润总额为0.35亿元,归属于上市公司股东净利润为0.18亿元。
经营指标方面：物业服务业务遍及全国多个城市,2026年上半年物业服务业务新拓展面积220.07万平方米,在管面积5,860.78万平方米,其中城市服务在管面积3,443.5万平方米,主要项目包括张家口桥东区城市道路扫保项目等；资产管理与运营涵盖写字楼、产业园区、长租公寓、酒店、服务区等多种业态,全年整体出租率保持在90%以上,2026年上半年在管面积约37万平方米；建管业务2026年上半年成功落地南宁“龙光玖誉城（星城组团）”合作项目,总建筑面积为16.13万平方米。
经营管理方面：公司坚持高质量发展总基调,确立三大业务板块与五化建设方向,并完成更名及撤销公司退市风险警示,由此实现从地产开发向轻资产运营的战略转型。
在此基础上,公司进一步完善治理体系,印发多项治理制度,形成覆盖公司治理、运营管理、风险控制等环节的制度体系,为规范运作与可持续发展奠定坚实根基。
立足轻资产运营特性,公司搭建了总部、区域、项目三级管控架构,持续推进适应性组织建设。
在人才建设方面,着力激发人才活力,完善人才梯队培养与干部管理机制,夯实价值创造型组织基础。
党建工作方面：扎实推进红色物业品牌创建,刚性落实“第一议题”制度,深入学习贯彻上级决策部署。
坚持以党的领导为核心,推进学习教育常态化,将党建融入中心工作,通过多业态分类施策与标杆引领,推动红色动能与业务深度融合。
系统谋划“十五五”发展蓝图,明确总体思路与业务板块定位,推动战略落地。
同步深化重点领域专项治理,强化合规风控与安全生产底线,持续营造良好政治生态。
（四）下半年重点工作安排战略引领与治理提效。
公司将以全局视野谋划战略布局,明确公司发展定位与实施路径,加强政府公建、城市综合运营等潜力业态的前瞻研究。
深化战略向一线穿透,推动区域及各业态协同联动,建立常态化评估反馈机制,保障战略执行不偏离。
同步持续优化现代企业治理机制,做优总部平台,提升专业支撑能力与资源统筹水平,持续推动总部职能向赋能导向跃升。
夯实管理基础,推动管理体系向专业化、标准化、精细化、数智化方向转型,为公司稳健运行与可持续发展提供坚实保障。
业务拓展与运营升级。
公司将以系统思维释放板块协同效能,加快构建覆盖城市运营全场景的产品矩阵,通过全链条集成服务能力开拓市场空间。
强化与集团内各单位的协同联动,深度融入全产业链,培育一体化竞争力。
运营方面,各板块将持续完善标准化管理体系,推动运营管理向数据驱动转型,系统提升精益化运营能力。
同步推进产品标杆打造,根据业态特点精准打造差异化产品,实现以点带面、梯次推进。
组织建设与人才激发。
公司将加大人才储备力度,聚焦重点业务领域完善关键岗位人才画像,坚持内部挖掘、外部引进、存量转化多轨并行,确保人才支撑与战略推进同频共振。
持续完善人才梯队建设,为员工构建清晰职业发展路径,推动管理者角色转变。
打通人才交流通道,破除区域与业务壁垒,最大化释放人才优势。
持续优化人才发展环境,激发组织内生动力。
加强企业文化建设,推动价值理念融入日常工作,增强团队凝聚力与归属感。
管理支撑与数智赋能。
公司将持续深化数智化转型,推进智慧平台建设与业财融合,提升数据治理能力与决策支撑水平。
聚焦运营效率提升,完善成本管控与供应链管理体系,推动采购流程标准化与供应商资源优化。
建设公司级数据分析平台,实现跨业务多维数据穿透与分析,提升经营决策的及时性与精准度。
积极探索智能技术在业务场景的落地应用,以数字化手段驱动管理效能持续提升,为公司稳健发展提供有力支撑。
公司系经重庆市经济体制改革员会渝改革[1992]148号文批准,由中国重庆国际经济技术合作公司联合重庆市建设投资公司等单位共同发起,采用定向募集方式设立的股份有限公司。
公司设立时注册资本为人民币5,000万元,其中内部职工股人民币1,000万元。
1997年4月,本公司在深圳证券交易所发行普通股人民币1,000万股。
公司名称由“中房重实地产股份有限公司”变更为“中房地产股份有限公司”公司中文名称由“中房地产股份有限公司”变更为“中交地产股份有限公司”英文名称由“ChinaRealEstateCorporationLimited”变更为“CCCGRealEstateCorporationLimited”公司证券简称由“中房地产”变更为“中交地产” 公司名称由“中房地产股份有限公司”变更为“中交城市发展控股集团股份有限公司”英文名称由“CCCGRealEstateCorporationLimited”变更为“CCCGUrbanDevelopmentHoldingGroupCo.,Ltd.”,2026年6月16日,证券简称由“中交地产”变更为“中交发展”。