金科地产集团股份有限公司
| 企业全称 | 金科地产集团股份有限公司 | 企业简称 | *ST金科 |
| 企业英文名 | Jinke Property Group Co.,Ltd. | ||
| 实际控制人 | 黄红云 | 上市代码 | 000656.SZ |
| 注册资本 | 533971.5816 万元 | 上市日期 | 1996-11-28 |
| 大股东 | 黄红云 | 持股比例 | 8.78% |
| 董秘 | 张强 | 董秘电话 | 023-63023656 |
| 所属行业 | 房地产业 | ||
| 会计师事务所 | 天健会计师事务所(特殊普通合伙) | 注册会计师 | 唐明、宋军 |
| 律师事务所 | 北京市中伦(重庆)律师事务所 | ||
| 注册地址 | 重庆市江北区复盛镇正街(政府大楼) | ||
| 概念板块 | 房地产开发；重庆板块；低价股；标准普尔；富时罗素；预亏预减；机构重仓；ST股；分拆预期；婴童概念；风能；成渝特区； | ||
企业介绍
| 注册地 | 重庆 | 成立日期 | 1994-03-29 |
| 组织形式 | 大型民企 | 统一社会信用代码 | 91500000202893468X |
| 法定代表人 | 周达 | 董事长 | 周达 |
| 电话 | 400-889-9053,023-63023656 | 传真 | 023-63023656 |
| 企业官网 | www.jinke.com | 企业邮箱 | ir@jinke.com |
| 办公地址 | 重庆市两江新区龙韵路1号1幢金科中心 | 邮编 | 401121 |
| 主营业务 | 开发用于出售及出租的房地产产品 | ||
| 经营范围 | 房地产开发、物业管理、机电设备安装(以上经营范围凭资质证书执业);销售建筑、装饰材料和化工产品(不含化学危险品)、五金交电;自有房屋租赁;企业管理咨询服务;货物及技术进出口。 | ||
| 企业简介 | 金科地产集团股份有限公司(股票代码:000656)成立于1998年,经20余年创新发展,形成了“四位一体、生态协同”的总体布局,即:精耕地产主业,做强智慧服务,做优科技产业,做实商旅康养,并在此基础上进一步整合产业链生态圈。具备强大的综合竞争力,是城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。以国家城市群发展战略为导向,金科紧密围绕“三圈一带”(即京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带)进行区域战略布局,事业遍布全国23个省、直辖市、自治区,规模不断扩大,效益持续提升。凭借强劲的综合实力,金科连续多年跻身“福布斯全球企业”“财富中国500强”“中国企业500强”“中国民营企业500强”。公司在精耕地产主业的同时,着力塑造领先行业科技的智慧服务,打造以客户为中心、全国领先的智慧生活服务商;大力强化科技产业投资运营,致力于成为国内领先的以科技创新、人工智能、互联网、云计算、5G等产业类型为特色的产业投资开发、建设、孵化、运营平台;构建强大的商旅康养IP,承载多方资源,打造满足美好生活品质的复合化、提升性的体验式综合服务。通过整合产业链生态圈,扩大价值提供范围,提供高品质、多元化的美好生活产品与服务,形成生态协同的新战略格局。公司以“美好你的生活”为使命,以高质量发展为基本思想,秉承“客户至上、价值创造”核心经营原则,全力打造“投资力、产品力、服务力、人才力、资源整合能力”五大能力,最终达到“客户满意、股东满意、员工满意、社会满意”的多赢局面。不断创新,不断超越,向世界一流卓越企业集团奋进。传递美好,专心社会责任,是金科一直以来不变的坚持。公司积极探索更完善的企业公民体系,践行更有效的社会责任,先后形成了“红太阳工程”、“精准扶贫”、“大社区志愿日”等多个系列品牌公益项目。截至目前,金科累计公益投入及直接捐赠超17亿元,向国家级贫困县投资超400亿元,拉动社会就业超20万人,累计帮助超10万个困难家庭。先后获得由中共中央委员会及国务院颁发的“全国脱贫攻坚先进集体”,国家民政部授予的“中华慈善奖”,中华全国工商业联合会、国务院扶贫开发领导小组办公室颁发的“全国‘万企帮万村’精准扶贫行动先进民营企业”等荣誉称号。 | ||
| 商业规划 | 公司成立于1998年,经20余年发展,已经具备强大的综合竞争力,是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施,在精耕地产主业的同时,系统性打造“地产+”竞争能力,着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建商旅康养IP打造能力,培育新的业务增长点,形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。住宅地产以国家城市群发展战略为导向,不断改善战略布局,坚定收缩战线,紧密围绕“三圈一带”、“八大城市群”回归都市圈、城市群核心城市进行布局,业务分布于全国23个省、直辖市、自治区,主要集中在重庆、无锡、苏州、天津、南京、贵阳、长沙、济南、大连等重点城市。产业地产秉承“以产促城,以城兴产,产城融合”的发展理念,围绕智能制造、数字科技、健康科技、总部经济、医康养等产业方向,构建产业综合运营服务体系。通过建设、运营高标准、高质量的产城项目,助推区域产业结构升级。同时,通过“轻重并举”积极开展轻资产服务输出,快速扩大产业园区在管面积,链接与服务更多企业。在此基础上,进一步聚焦主题特色产业园区的培育,积极合作开展产业类城市更新、存量租赁服务。商业地产抓住商业和文旅融合的趋势,构建文、商、旅结合的新商业模式,提升体验式综合服务。积极探索新发展模式：一是金科产商将深耕城市更新历史文化街区、商业地产更新、产业园区更新三大业务主线；二是重点深挖政府平台公司、金融机构两类优质客户,整合资管公司、律所、民间业主等多方资源,打破资金限制；三是重点打造非标项目运营能力,全面开拓停车楼、夜间经济、产业孵化等业务机会。（一）公司所属行业发展情况2024年上半年,中国经济基本盘保持稳健,经济形势总体呈现稳中向好的态势,各地区和行业均表现出积极的发展趋势。全国新房市场整体延续调整态势,多项政策落地后部分核心城市二手房成交率先好转,但新房市场整体尚未明显改善,政策见效仍需时间。房地产政策方面,明确政策调整方向,积极提振市场预期。2024年上半年,稳市场、去库存、防风险成为房地产政策的关键词。4月30日政治局会议定调楼市政策方向,提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”；5月17日房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存；6月7日国常会再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路,又要稳妥把握、扎实推进”。下半年,房地产政策有望继续优化调整,各地去库存举措或加快落实。房地产销售方面,市场延续调整姿态,销售表现依旧低迷。2024年上半年,新房销售表现不佳,二手房“以价换量”特征明显,全国新建商品房销售面积47916万平方米,同比下降19.0%；新建商品房销售额47133亿元,同比下降25.0%。居民收入改善不明显,购房意愿持续保持理性谨慎态度,市场观望情绪明显提升,房地产销售仍处于探底阶段。房地产投资方面,土地市场供需两弱特征延续,开发投资仍继续承压。2024年上半年,全国房地产开发投资52529亿元,同比下降10.1%。在供给端,受房价下行去化放缓的影响,供应规模延续缩减态势,上半年全国300城住宅用地推出1.1亿平方米,同比下降45.6%；全国300城住宅用地成交规模约8607万平方米,同比下降38.1%；土地出让金5354亿元,同比下降44.3%。房地产融资方面,融资规模仍处低位,到位资金持续下滑。2024年上半年,房地产开发企业到位资金53538亿元,同比下降22.6%。其中,国内贷款8207亿元,同比下降6.6%；利用外资13亿元,同比下降51.7%；自筹资金18862亿元,同比下降9.1%；定金及预收款15999亿元,同比下降34.1%；个人按揭贷款7749亿元,同比下降37.7%。（二）报告期公司经营情况总结1、报告期公司主要经营情况总结与分析报告期内,面对复杂严峻的内外部环境,公司核心管理层及业务骨干团队保持稳定,始终坚决贯彻落实“一稳、二降、三提升”的经营发展策略,坚持开展“三保一促”重点工作,沉着应对风险挑战,积极履行企业社会责任,把保交房作为第一要务,加快推动重整引战工作,多措并举改善公司持续经营能力,并取得以下几方面经营成果：（1）履职尽责,全力保障交房义务报告期内,公司把“保交房、稳民生”作为首要经营任务,保障购房业主合法权益,有序推进项目复工复产,差异化铺排复工方案,建立复工复产监控机制。自住建部、金融监管总局联合出台推进房地产融资白名单机制以来,公司积极申报争取金融机构的支持。截至本报告披露日,公司在全国15个省（自治区、直辖市）、累计已有86个项目入围白名单,其中,12个项目已审批7.28亿元,10个项目已上账资金3.53亿元,有效缓解了项目层面资金流动性压力,有利于保障保交房义务的完成。上半年,公司累计完成104个批次、86个项目交付,交付总面积421万平方米,交付房屋总套数26418套,交付范围覆盖全国56个城市,保交房任务完结率达到90%,高于行业平均水平。（2）统筹规划,有序推进司法重整报告期内,公司及重庆金科于2024年2月21日正式向五中院递交了重整申请相关资料,五中院于2024年4月22日裁定受理公司及重庆金科的重整申请,并指定立信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所与北京市金杜律师事务所上海分所联合担任公司及重庆金科的重整管理人。公司正式进入重整程序后,在法院和管理人的指导下合法合规稳步扎实推进重整工作,系统化解决公司债务风险,加快推进公司实现良性循环。截至2024年8月16日,管理人共收到包括12家意向重整投资人主体提交的正式报名材料（合计17家企业,两家及以上企业组成联合体报名的,视为一个报名主体）。管理人将根据报名意向投资人提出的重整投资方案,按照市场化、法治化原则,以公平、公正、公开的方式遴选确定合适的中选投资人。公司将视后续投资人遴选和谈判工作进展情况,及时履行信息披露义务。公司的司法重整工作得到了市委、市政府及各级部门的大力支持,重庆市成立了金科地产集团风险防范化解工作专班指导公司各项风险化解工作,公司已聘请中国国际金融股份有限公司担任专项顾问,积极与债权人、法院、政府及监管部门沟通,接洽引入战略投资者,与各方共同论证债务化解方案,有序开展重整引战相关审计评估工作,在已经初步拟定的重整计划草案基础上进一步优化和完善,全力以赴推进在2024年第四季度召开第二次债权人会议审议并表决通过重整计划草案。截至本报告披露日,上述工作均在有序推进过程中。（3）轻重并举,轻资产业务谋划转型升级代建业务新战略重启：报告期内,公司结合重整引战工作,提前谋划重整后新的业务增长点,重新构建代建业务顶层设计,搭建代建运营主体平台,通过商业代建、政府代建、资本代建等方式带动代建业务增长。2024年上半年,代建新签约规模325万平米,位列行业前八,累计管理在建项目超过30个。产商运营整合升级：报告期内,公司坚持协同发展,多元业务增量创收。金科产业已布局22个城市,累计开发和管理园区28个,面积超过1300万平米,入园的战略合作伙伴超过3000家,入园企业年产值超过2000亿元。产商打造出独特的“城市更新项目规划设计能力”和“商业招标类项目标准化拓展能力”两大竞争优势,成功获取轻资产项目4个,持有型商业项目租费收缴率达92%。（4）分类施策,系统提升营销质效报告期内,公司持续提升营销能力,实施项目分级分类管理,深化数字营销模式,保资金项目提流速、促回款,保交房项目以支定收,保资产项目控速提价。不断强化营销策略的针对性,坚定不移盘活资产、持续挖掘沉淀资产潜力,释放可售资源,公司及所投资的公司实现销售金额约75.88亿元。另外,公司代建项目实现销售金额约3.4亿元。同时,公司开展体系化的现金流管理工作,提升销售回款质效,精准节流压降各类费用支出。报告期内销售回款稳健高效,公司及所投资的公司实现综合销售回款79.05亿元,回款率约109%。（5）经营稳定,管理坚持担责有为报告期内,受自身现金流及新增投资大幅减少影响,公司及所投资的公司所开发房地产开发项目新开工面积约5万平方米,较上年同期大幅减少；但公司始终保持生产经营稳定,实现竣工面积约328万平方米,期末在建项目271个,期末在建面积约2,753万平方米。同时,报告期内,受房地产市场持续低迷、自身流动性风险及品牌受损等因素影响,公司在售房地产项目的销售规模及销售毛利率仍处于底部区域,存量房地产开发项目逐步竣工导致符合利息资本化的项目及对应的金额减少,相关有息负债利息费用化增加。公司结算面积约227.5万平方米,同比下降约33%；营业收入160.48亿元,同比下降约38%；净利润为-39.04亿元,归属于上市公司股东的净利润为-38.01亿元。公司董事长、总裁带领公司管理层及核心中层团队大幅降薪,严控各项费用支出,报告期内,核心管理团队税前报酬降幅达47%,管理费用同比下降6.13%,营销费用同比下降37.83%。（6）合法合规,维护上市主体地位报告期内,受资本市场调整、自身债务风险、同类型公司面值退市等因素影响,公司股价存在低位震荡压力。公司充分认识到维护上市主体地位是实现重整引战工作成功的重要基础,重整引战成功才能实现公司债务风险化解、生产经营恢复、经营业绩改善,才能更好的保障债权人、全体股东尤其是中小股东等各方利益。因此公司持续合法合规开展各项市值管理工作,政府专班、公司及控股股东等多方通过加快重整进程、召开专题会议、股东增持股票、投资者交流等积极措施持续向市场传递信心,让资本市场充分理解和认可公司重整价值,夯实负责任的上市公司形象,提升资本市场影响力。2、报告期内公司房地产项目经营与发展情况（1）公司累计土地储备情况公司坚持省域深耕策略,截至本报告期末,公司及所投资的公司累计土地储备的区域分布情况如下：[注]1、剩余可开发计容建筑面积指公司尚未开发的项目计容建筑面积；2、上述各地区累计土储情况可能因公司内部区域划分调整发生变化。（2）公司可售资源情况截至本报告期末,公司及所投资的公司总可售资源面积约4,853万平方米,具体情况如下：[注]上述可售资源面积可能因规划调整、部分项目股权出售、司法拍卖等原因导致数据发生变化。（3）公司主要房地产项目开发情况截至报告期末,公司及所投资的公司期末在建项目271个,期末在建面积约2,753万平方米,上半年新开工面积约5万平方米,竣工面积约328万平方米。公司主要房地产项目开发情况见下表：[注]上表中涉及权益比例、面积指标、投资金额等的相关数据可能会根据项目具体开发情况进行动态调整。（4）公司主要房地产项目销售情况报告期内,公司及所投资的公司实现销售金额约75.88亿元,主要房地产项目销售情况见下表：[注]上表中涉及权益比例、面积指标、结算等的相关数据可能会根据项目具体开发情况进行动态调整。金科地产集团股份有限公司2024年半年度报告全文（5）公司主要出租项目情况表（6）公司融资情况表（7）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保截至本报告期末,公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为340.54亿元,本报告期,公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。概述。 | ||
财务指标
| 财务指标/时间 |
| 总资产（亿元） |
| 净资产（亿元） |
| 少数股东权益（万元） |
| 营业收入（亿元） |
| 净利润（万元） |
| 资本公积（万元） |
| 未分配利润（亿元） |
| 每股净资产（元） |
| 基本每股收益（元） |
| 稀释每股收益（元） |
| 每股经营现金流（元） |
| 加权净资产收益率（%） |
主要股东
| 序号 | 股东名称 | 持股数（股） | 持股比例（%） |
|---|---|---|---|
| 1 | 黄红云 | 468779979 | 8.78 |
| 2 | 重庆市金科投资控股(集团)有限责任公司 | 242860865 | 4.55 |
| 3 | 阳光人寿保险股份有限公司-分红保险产品 | 137500000 | 2.58 |
| 4 | 阳光人寿保险股份有限公司-万能保险产品 | 128020000 | 2.4 |
| 5 | 金科地产集团股份有限公司-第一期员工持股计划 | 106812514 | 2 |
| 6 | 香港中央结算有限公司 | 84270109 | 1.58 |
| 7 | 和谐健康保险股份有限公司-万能产品 | 81528105 | 1.53 |
| 8 | 重庆国际信托股份有限公司 | 53490200 | 1 |
| 9 | 金科地产集团股份有限公司回购专用证券账户 | 37060000 | 0.69 |
| 10 | 国联证券-和谐健康保险股份有限公司-国联汇睿12号单一资产管理计划 | 34121367 | 0.64 |
企业发展进程
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|---|---|---|---|---|---|
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