深圳市特发服务股份有限公司

• 企业全称: 深圳市特发服务股份有限公司
• 企业简称: 特发服务
• 企业英文名: Shenzhen SDG Service Co., Ltd.
• 实际控制人: 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
• 上市代码: 300917.SZ
• 注册资本: 16900 万元
• 上市日期: 2020-12-21
• 大股东: 深圳市特发集团有限公司
• 持股比例: 47.78%
• 董秘: 任俊霏
• 董秘电话: 0755-83075915
• 所属行业: 房地产业
• 会计师事务所: 容诚会计师事务所(特殊普通合伙)
• 注册会计师: 秦昌明、张莉萍
• 律师事务所: 北京市兰台(前海)律师事务所
• 注册地址: 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼
• 概念板块: 房地产服务 广东板块 创业板综 融资融券 机构重仓 数据中心 国企改革 深圳特区

• 注册地: 广东
• 成立日期: 1993-05-31
• 组织形式: 地方国有企业
• 统一社会信用代码: 914403001922285356
• 法定代表人: 陈宝杰
• 董事长: 陈宝杰
• 电话: 0755-83075915
• 传真: 0755-83540646
• 企业官网: www.tefafuwu.com
• 企业邮箱: sdgs@tefafuwu.com
• 办公地址: 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼
• 邮编: 518000
• 主营业务: 公司主要从事的业务为:综合物业管理服务、政务服务、增值服务,从事的服务内容为综合设施管理、空间管理、安全保障、环境管理等。
• 经营范围: 物业管理;水电工程;国内贸易;经济信息咨询;房地产经纪;为酒店提供服务;汽车零配件及汽车饰品的购销;自有物业租赁;园林绿化服务;绿化养护服务;花卉租摆;清洁服务;从事物业管理范围内的二次供水设施清洗消毒业务;建筑工程;投资兴办实业(具体项目另行申报);经营电子商务。非居住房地产租赁;公共事业管理服务;医院管理;农村集体经济组织管理;市政设施管理;国内货物运输代理、运输代理(不含航空客货运代理服务和水路运输代理)、搬运装卸;能源项目投资、建设、技术服务与维护;节能监测、节能技术改造;节能管理服务;合同能源管理;业务培训(不含教育培训、职业技能培训等需取得许可的培训);信息系统运行维护服务;碳减排;工程管理服务、通用设备修理。许可经营项目是:游泳池经营;停车场经营;劳务派遣;餐饮服务;人力资源输出;人力资源开发与管理咨询;人才资源培训服务;企业人才的交流咨询;人力资源服务外包;人力资源管理软件;垃圾清运;道路清扫;园林设计;市政工程管理;“四害”防治;白蚁防治;环境消杀服务;城市配送运输服务(不含危险货物)。
• 企业简介: 深圳市特发服务股份有限公司是特发集团的控股企业,成立于1993年,2018年11月由深圳市特发物业管理有限公司整体变更登记。近三十载峥嵘岁月,特发服务始终秉承以客户为中心的经营理念,在改革创新中谋求发展,2015年进行混合所有制改革,2020年成功在深交所上市(股票代码300917),经营活力持续迸发,公司发展逐步驶入快车道。一路走来,特发服务直面竞争,决胜市场,致力于成为中国高端综合服务运营商,在立足传统物业服务领域的同时,不断在更加专业的细分市场深耕细作,在更加前沿的新兴市场开拓探索,形成了以IFM综合设施管理服务和IDC数据中心运维服务为核心,政务服务、商务服务、口岸管养、城市管家、医院后勤服务等多种业态模式齐头并进的战略布局,正式迈入多元发展新征程。脱胎于政府,起源于深圳,成长于华为,服务于中国。特发服务持续践行“共济、共创、共享”的核心价值观,以精益求精的工匠精神,打造优质服务标杆,树立起高端、专业的品牌形象。在IFM综合设施管理服务领域,公司连续23年服务华为,成为华为后勤服务份额最大的IFM供应商,与阿里巴巴自2014年合作至今,已全面承接阿里系三大自建总部园区IFM服务项目;IDC数据运维业务覆盖全国近20个城市,成为华为数据中心运维服务核心供应商,全面承担华为在华北、华南和华西三大区的IDC运维工作;与此同时,我们还先发进入政府购买公共服务市场化领域,开创国内政务服务整体外包模式,成为政务服务行业引领者;我们持续聚焦服务场景,为大中型企业提供高端个性化商务服务,逐渐在行业内崭露头角;同时,我们不断探索城市空间运营新思路,城市管家试点工作取得新成效;我们还积极把握行业动态,在医院后勤服务社会化政策主导下,阔步迈入医院物业管理细分领域,助力公司打造高质量发展新引擎。特发服务拥有高素质的物业管理队伍,公司业务触角延伸至北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、武汉等全国40余大中城市及海外非洲,在管项目300余个,包含高新科技园区、政府机关、商业综合体、医院、学校、出入境口岸、街道社区等多种物业类型,服务面积近2000万平方米,积累了华为、阿里巴巴、腾讯、中国移动、字节跳动、国家电网等国内顶尖、全球领先的优质客户资源。百舸争流,奋楫者先;千帆竞发,勇进者胜。在国内经济和行业发展新形势下,特发服务围绕经营管理与资本运作双轮驱动发展思路,促进品质和品牌双向提升,谋求创新发展,赢得社会各界的信任与支持,先后获得深圳知名品牌、深圳市综合实力百强企业、中国园区物业服务优秀企业、中国物业上市公司领先企业、中国国有物业服务优秀企业、中国物业服务百强企业(排名29)等荣誉称号。立志欲坚不欲锐,成功在久不在速。未来,特发服务将砥砺深耕,笃行致远,倾力打造高端综合服务生态圈。
• 发展进程: 1993年5月5日,深圳经济特区发展公司出具《关于建立特发物业管理公司的报告》(深特发字(1993)064号),决定设立深圳市特发物业管理公司。深圳经济特区发展公司签署《深圳市特发物业管理公司章程》,约定注册资本为1,000万元,全部由深圳经济特区发展公司出资。1993年6月21日,国有资产管理部门深圳市投资管理公司对《国有资产产权登记表(开办登记)》(234403018000304)予以确认:深圳市特发物业管理公司初始国有资本金为1,000万元,均由深圳经济特区发展公司投资。 根据1995年7月3日国务院发布《关于原有有限责任公司和股份有限公司依照<中华人民共和国公司法>进行规范的通知》(国发[1995]17号)以及1996年12月深圳市公司规范与改革小组办公室发布《关于原有公司重新登记的通知》(深规字[1996]1号)的要求,特发物业按照当时有效的《公司法》进行规范登记,包括对其股东数量(不少于2名)和名称进行规范,公司股东变更为深圳市特发房地产开发有限公司和深圳市特发工程建设监理有限公司,持股比例分别为90%和10%,公司名称变更为深圳市特发物业管理有限公司,并向公司登记机关申请重新登记。1997年8月15日,深圳市特发房地产开发有限公司、深圳市特发工程建设监理有限公司签署《深圳市特发物业管理有限公司章程》。1997年9月4日,深圳市国有资产管理办公室核发《关于特发物业管理公司产权划转免予资产评估的批复》(深国资办[1997]194号),同意深圳经济特区发展(集团)公司(由深圳经济特区发展公司更名)将深圳市特发物业管理公司90%的产权划转给深圳市特发房地产开发有限公司,10%的产权划转给深圳市迅建工程监理公司(现更名为深圳市特发工程建设监理有限公司)。鉴于上述公司均为深圳经济特区发展(集团)公司全资企业,同意深圳市特发物业管理公司不进行资产评估,但应聘请会计师事务所对企业资产进行审计。1997年9月10日,深圳经济特区发展(集团)公司出具《关于改组深圳市特发物业管理公司的决定》,(1)决定对深圳市特发物业管理公司进行规范改组,将公司规范改组为有限责任公司,公司名称变更为深圳市特发物业管理有限公司;(2)同时决定将100%的出资按深国资办[1997]194号文件批准进行划转,划转价格为1,000万元,注册资本不变;(3)深圳市执信会计师事务所出具《审计报告》(深执信审字[1997]122号),确认截至1997年9月30日,深圳市特发物业管理公司净资产10,660,819.41元;(4)划转后,深圳市特发房地产开发有限公司出资额900万元,出资比例90%,深圳市特发工程建设监理有限公司出资额100万元,出资比例10%。1997年9月10日,特发物业召开股东会,同意公司规范登记方案;决定公司名称变更为深圳市特发物业管理有限公司;同意将100%的出资按深国资办[1997]194号文件批准进行划转;划转后,深圳市特发房地产开发有限公司出资额900万元,出资比例90%,深圳市特发工程建设监理有限公司出资额100万元,出资比例10%;同意修改后的公司章程。1997年10月10日,深圳市执信会计师事务所出具《验资报告》(深执信验字[1997]047号),经审验,截至1997年9月30日,深圳市特发物业管理公司的注册资本为1,000万元,其中深圳市特发房地产开发有限公司出资900万元,占注册资本90%;深圳市特发工程建设监理有限公司出资100万元,占注册资本10%。2000年,为适应特发集团内部业务机构调整的要求,促进特发集团内部物业管理公司资源整合,实现优势互补、共同发展,特发集团对下属特发物业和深圳市发展中心物业管理有限公司的产权进行了调整,具体为深圳市特发工程建设监理有限公司将其持有的特发物业10%的股权划转给深圳市特发发展中心物业管理有限公司;同时深圳市特发房地产开发有限公司将其持有的特发物业的90%的股权划转给深圳经济特区发展(集团)公司。2000年10月13日,特发物业召开股东会,同意深圳市特发工程建设监理有限公司将其持有的特发物业10%的股权划转给深圳市特发发展中心物业管理有限公司;同意深圳市特发房地产开发有限公司将其持有的特发物业的90%的股权划转给深圳经济特区发展(集团)公司。2000年10月13日,特发物业股东签署新的《深圳市特发物业管理有限公司章程》。2000年10月13日,深圳市特发房地产开发有限公司与深圳经济特区发展(集团)公司签订《关于深圳市特发物业管理有限公司的股权划转协议书》,约定深圳市特发房地产开发有限公司将其持有的特发物业的90%的股权划转给深圳经济特区发展(集团)公司。2000年10月13日,深圳市特发工程建设监理有限公司与深圳市特发发展中心物业管理有限公司签订《关于深圳市特发物业管理有限公司的股权划转协议书》,深圳市特发工程建设监理有限公司将其持有的特发物业10%的股权划转给深圳市特发发展中心物业管理有限公司。2001年1月20日,深圳市投资管理公司出具《关于同意深圳市特发物业管理有限公司和深圳市特发发展中心物业管理有限公司股权划转的批复》(深投[2001]19号),同意深圳市特发工程建设监理有限公司将其持有的特发物业10%的股权划转给深圳市特发发展中心物业管理有限公司;同意深圳市特发房地产开发有限公司将其持有的特发物业的90%的股权转让给深圳经济特区发展(集团)公司。 2018年8月22日,天健会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所出具天健深审[2018]1156号《审计报告》,截至2018年2月28日,特发物业的净资产为109,989,103.40元。2018年8月25日,国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具国众联评报字(2018)第2-1018号《深圳市特发物业管理有限公司拟进行股份制改制所涉及的深圳市特发物业管理有限公司的净资产价值资产评估报告》,截至评估基准日2018年2月28日,特发物业审计后的账面净资产的评估结果为18,553.80万元。2018年10月24日,特发物业召开第五届八次职工代表大会,审议通过按原账面净资产值折股将特发物业整体变更为股份有限公司的议案,并选举产生股份公司第一届监事会中由职工代表担任的监事及第一届董事会中由职工代表担任的董事。2018年10月24日,特发物业股东会作出决议,同意特发物业以经审计的截至2018年2月28日的账面净资产值109,989,103.40元折为7,500万股,余额34,989,103.40元计入资本公积;特发物业全体股东特发集团、特发投资、南通三建、银坤投资作为发起人,以各自在特发物业中的股权所对应的净资产认购股份有限公司的股份。2018年10月24日,特发物业全体股东特发集团、特发投资、南通三建、银坤投资作为发起人签订了《发起人协议》,发行人的设立方式、名称、住所、经营范围、发起人的权利、发起人的义务与责任、公司章程、特别承诺、违约责任、争议解决、协议的生效等相关事宜进行了约定。2018年10月24日,特发集团出具《关于深圳市特发物业管理有限公司整体变更设立股份有限公司的批复》(深特发复[2018]22号),同意特发物业整体变更设立股份有限公司,根据天健会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所出具的天健深审[2018]1156号《审计报告》,截止2018年2月28日,特发物业净资产为109,989,103.40元,折股后股份有限公司的总股本为7,500万股,其中,特发集团(国有股东)持有4,777.50万股,特发投资(国有股东)持有97.50万股。2018年10月26日,发行人召开第一次股东大会,全体发起人一致决定按原账面净资产值折股将特发物业整体变更为股份有限公司,审议通过了《关于<深圳市特发服务股份有限公司章程>的议案》及其他事项,并选举产生了第一届董事会由非职工代表担任的董事、第一届监事会由股东代表担任的监事。2018年11月20日,发行人在深圳市市场监督管理局办理完毕公司登记手续,领取了统一社会信用代码为914403001922285356的《营业执照》。
• 商业规划: （一）公司主要业务及产品公司以综合物业管理服务为核心业务,专注于为客户提供专业、高端、定制化的后勤保障服务,通过不断深化客户需求、作业场景及服务标准的研究,满足客户全周期的服务需求管理。报告期内,公司已形成以综合物业管理服务为核心,政务服务及增值服务协同发展的多元化经营模式。以下是本公司目前的主要业务范畴：1.综合物业管理服务主要是指基础的综合物业管理及后勤保障服务。其中,园区物业作为战略引领,商写、住宅及公共物业协同发展,共同夯实公司发展的根基。此外,公司不断积极寻求新领域、新业态的入局与突破,已逐步拓展水电能源基地、政府公建、医院后勤、金融机构等领域,寻求市场版图的拓展和延伸。（1）园区物业公司园区物业管理服务主要面向各类园区、商务办公楼宇等,提供的服务内容包括设施设备管理、安全消防管理、环境服务、综合服务、空间管理、分包商管理等,代表项目包括华为全球总部物业服务项目、阿里巴巴全球总部物业服务项目等,在管项目分布深圳、杭州、廊坊、武汉、上海、东莞、非洲刚果金、安哥拉等地。（2）商业物业公司为商场商厦、酒店等商业物业提供包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业保障、环境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务。代表性项目包括深圳特力水贝珠宝大厦、特力金钻大厦等。（3）住宅物业公司为多层住宅、高层住宅等住宅物业提供包括前期介入及接管验收、案场管理、业主入伙管理、装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务。代表性项目包括深圳特发天鹅湖畔项目、特发和平里花园项目、特发小区项目等。（4）公共物业公司为学校、医院、口岸、街道及政府公共配套服务场所等公共物业提供包括秩序维护、保洁绿化、设备设施管理、小型物业工程管理等服务。代表性项目包括深圳口岸管养服务项目、北京大学深圳医院项目、深圳市第二人民医院项目、深圳国际交流学院项目等。（5）能源物业公司为水电站厂区和营地提供秩序维护、绿化、保洁、设备设施管理等基础物业管理及车辆租赁、驾驶员劳务、会务培训等配套后勤保障服务。代表性项目为四川大渡河流域的部分水电站厂区和营地管理服务项目等。2.政务服务公司政务服务主要包括工商行政管理与质量监督、社保、税务、不动产登记、公安出入境等相关配套政务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引导、帮办服务；软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑、配套的信息化产品服务；党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。未来,公司将持续借助移动互联网、人工智能等技术手段力量,探索政务服务大管家的服务模式,不断增强政务板块的服务黏性。公司政务服务已覆盖湖北武汉、恩施、黄石、荆门、汕头、山东东营以及天津等多地承接政务类服务,并已在项目专业化、服务标准化等方面形成完善的业务模式。3.增值服务公司所提供的增值服务主要包括小型物业工程、停车场运营、资产受托管理、公共资源委托管理服务、维修维护服务等。公司已与多家合作商在小型物业工程服务领域建立了合作关系,并在停车场智能管控、能源费用托管服务等开展了多项创新举措。（二）报告期内开展的主要工作报告期内,宏观经济呈现复苏态势,行业内规模扩张增速放缓,受上游行业周期性下行影响,行业呈现“微盈利”的现象。客户对高质服务的需求逐步提升,使得行业市场竞争愈发激烈。面对复杂多变的市场环境,公司积极应对内外部多重挑战,认真贯彻落实高质量发展的整体工作思路,坚持“深耕主业与多元开拓并行”的战略布局,确保主营业务稳步增长,各项业绩指标均达到计划目标。报告期内,公司实现营业收入13.45亿元,较上年同期增长18.97%；实现利润总额8,661.27万元,较上年同期增长2.10%；实现归母净利润5,759.28万元,较上年同期减少4.24%。1.深耕细作、多元布局,稳健拓展市场版图报告期内,公司持续拓展与重要客户的合作,新中标华为贵安云上屯ABC区物业项目设施管理项目、华为贵安数据中心综合设施运维服务项目,保持了我司在数据中心项目的市场份额；其中,华为上海练秋湖项目动力站运维项目是我司首个大型园区动力站综合设施运维服务项目。阿里巴巴西溪园区西溪A区＆访客中心项目、菜鸟总部园区物业服务项目的成功续签,稳定了公司在核心业务的市场份额。此外,公司在新业态领域也展现了强劲的市场拓展势头。报告期内,新拓展半导体行业客户深圳市新凯来罗山C物业服务项目；新中标深圳小梅沙海洋世界、小梅沙旅游运营中心外包服务项目与深圳市第二人民医院物业管理服务项目,成功提升了公司在文旅和医院后勤服务两个领域的市场份额。2.审慎开展投资并购,逐步形成区域规模效应报告期内,深圳市国资委加大了对市属国有企业股权类投资项目的审核监管力度。为顺应监管政策,防范投资风险,公司经过深入调研与多维度审慎评估,完成了对成都交子融汇51%股权的收购,该投资有助于我司快速实现在金融机构类物业管理领域的业务突破,同时对提升和巩固我司在西南片区市场地位和区域影响力也具有积极促进作用。3.多措并举,稳步推进公司信息化建设进程报告期内,公司高度重视信息化建设工作,一是全面启动智慧物业平台推广工作,为实现管理效率和服务品质双提升打牢基础。二是开展特发系统内财务共享项目推广工作,目前已完成方案评审、开发与测试,后续将由公司承担大部分财务核算系统和财务共享系统的对接运维工作。三是积极推动具备相关资质条件的下属企业申报国高认定,提升企业科技创新水平和市场竞争力。四是深入实践智能设施设备在各类项目的运行试点,探索“机器代人”的应用服务场景,促进降本提效与精细化管理。4.齐抓共管安全与品质,为企业发展提供双重保障报告期内,公司始终坚持安全与品质的共同管控。通过“总部督察+自查”安全检查、第三方飞检、安全生产系列培训和项目负责人专项培训、安全生产月主题活动和有效的应急处理,实现了有效提升了安全管理水平,总体安全形势平稳。在质量管理工作方面,以“总部专项检查+项目自检+抽检”机制、提升服务培训、“六星标杆”评选活动等全面提升公司服务品质。此外,公司顺利完成信息技术服务管理体系、信息安全管理体系、资产管理体系三项体系认证,为体系的持续监管和完善打下了坚实基础。5.开展人才赋能,培育企业核心竞争力报告期内,公司坚持人才是企业的驱动力,不断加强人才培养。一是构建全方位人才引进体系,通过提升品牌知名度、加强与学校的合作、优化现有招聘渠道和提高客户满意度等方式,建立了高效的人才引进机制,广泛吸引优秀人才。二是赋能人才培养,根据既定的人才培养计划,统筹培训资源,为员工提供丰富的学习资源,满足员工的学习和发展需求,持续开展跃航计划培训项目,有效提升员工的技能和素质。三是优化组织配置,进行岗位编制管理,以实现各岗位效能的最大化。