大悦城控股集团股份有限公司

• 企业全称: 大悦城控股集团股份有限公司
• 企业简称: 大悦城
• 企业英文名: GRANDJOY HOLDINGS GROUP CO.,LTD.
• 实际控制人: 国务院国有资产监督管理委员会
• 上市代码: 000031.SZ
• 注册资本: 428631.3339 万元
• 上市日期: 1993-10-08
• 大股东: Vibrant Oak Limited
• 持股比例: 49.28%
• 董秘: 郭锋锐
• 董秘电话: 010-85017888
• 所属行业: 房地产业
• 会计师事务所: 信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)
• 注册会计师: 张昆、马海霞
• 律师事务所: 广东信达(北京)律师事务所
• 注册地址: 深圳市宝安区新安街道3区龙井二路3号中粮地产集团中心第1层101室
• 概念板块: 房地产开发 广东板块 标准普尔 破净股 低价股 富时罗素 深股通 证金持股 中证500 参股新三板 融资融券 预亏预减 央企改革 国企改革 深圳特区

• 注册地: 广东
• 成立日期: 1993-10-08
• 组织形式: 央企子公司
• 统一社会信用代码: 914403001922471899
• 法定代表人: 姚长林
• 董事长: 姚长林
• 电话: 0755-23999288
• 传真: 0755-23999299
• 企业官网: www.grandjoy.com
• 企业邮箱: 000031@cofco.com
• 办公地址: 深圳市宝安区留仙一路8号中粮创芯研发中心A1栋27楼,北京市朝阳区朝阳门南大街8号中粮福临门大厦13层
• 邮编: 518101,100020
• 主营业务: 房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业,经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产
• 经营范围: 房地产开发经营;国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品);建筑技术咨询,进出口贸易;住房租赁。
• 企业简介: 大悦城控股集团股份有限公司(简称“大悦城控股”)是中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台。中粮集团是国资委首批确定的16家以房地产为主业的中央企业之一,2021年资产名列世界500强企业榜单第112位。大悦城控股前身深圳宝恒(集团)股份有限公司于1993年10月8日在深圳证券交易所上市(股票代码:000031.SZ),于2005年被中粮集团收购,更名中粮地产(集团)股份有限公司,并于2019年初完成重大资产重组,形成“A控红筹”架构,旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产有限公司(股票代码:00207.HK)。大悦城控股坚持“双轮双核”的发展模式,以“持有+销售”双轮驱动,稳健发展;以“产品+服务”双核赋能,不断创造新的价值增长点。大悦城控股定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,肩负“创造城市永续价值,追求可持续性幸福”的企业使命,力争成为更具持续发展能力的城市美好生活创造者。大悦城控股持续驱动多业态立体联动,助力城市升级与服务,业务覆盖商业、住宅、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓、物业服务等领域,布局北京、上海、深圳、成都、杭州、西安等30余个一、二线核心城市,总资产超2000亿元,构建起了业态类型丰富、城市布局完善、资产结构均衡、集人民美好生活场景于一体的“大悦”生态圈。在商业地产领域,大悦城控股通过“2+X”的产品线组合模式,以大悦城和大悦春风里为标准产品线,结合祥云小镇、悦街等非标产品,以城市新兴及成熟中产为核心客群,通过不断创新线下场景体验和大数据系统,实现精细化运营,现已在全国超20个城市布局,在运营、在建项目总数40余个,已经成为引领城市居民消费和生活方式升级的明星力量。在住宅地产领域,大悦城控股秉承“悦见生活之美”的产品理念,成功打造了壹号系列、祥云系列、锦云系列及鸿云系列四条品牌住宅产品线,以高品质生活空间及服务,满足不同人生阶段对于美好生活的向往。在产业地产、写字楼、酒店、长租公寓等创新发展和优质投资领域,大悦城控股聚合跨行业资源,创造共赢营商环境,为科技、大健康等国家重点战略行业提供优质保障;依托独有的3C智慧运营体系,助力企业高效运转,推动物业及所在区域价值不断提升;创新打造大悦酒店(LeJoyHotel)品牌,为商旅菁英人群提供个性居住体验;顺应“租购并举”政策,推出长租公寓品牌大悦乐邑,满足居民租住生活需求。站在新的发展起点,大悦城控股将不断践行高质量发展理念,提升核心竞争力和盈利水平,实现内涵式增长,为股东、客户、员工创造源源不断的价值。与美好生活共同前行,与城市发展共同前行,与时代梦想共同前行。
• 发展进程: 公司系经原中共宝安县委以宝组(1982)007号文批准,于1983年2月24日正式成立的县属地方国营企业,原名为"宝安县城建设公司"。1993年2月,经深圳市宝安区人民政府以深宝府[1993]15号文批准,更名为"深圳市宝安区城建发展总公司"。1993年7月10日,经深圳市人民政府办公厅以深府办复[1993]761号文批准,改组为募集设立的股份有限公司,更名为"深圳宝恒(集团)股份有限公司",向社会公开发行境内上市内资股(A股)股票并上市交易,并于1993年10月8日领取深企法字04498号(注册号19224718-9)企业法人营业执照。1996年12月18日,经深圳市工商行政管理局批准,本公司更名为"深圳市宝恒(集团)股份有限公司"。2006年4月13日,经深圳市工商行政管理局批准,本公司更名为"中粮地产(集团)股份有限公司"。 公司于2019年3月18日召开2019年第一次临时股东大会,审议通过了《关于变更公司名称及证券简称的提案》,同意公司名称由“中粮地产(集团)股份有限公司”变更为“大悦城控股集团股份有限公司”,证券简称由“中粮地产”变更为“大悦城”。证券简称由“中粮地产“变为“大悦城“,英文全称由“COFCOPROPERTY(GROUP)CO.,LTD.“变为“GRANDJOYHOLDINGSGROUPCO.,LTD.“,英文简称由“COFCOPROPERTY“变为“GRANDJOY“,证券简称启用日期:2019年3月27日
• 商业规划: (一)行业情况分析2024年上半年,国民经济延续恢复向好态势,运行总体平稳,国内生产总值达到约人民币61.7万亿元,按不变价格计算,同比增长5%。房地产行业政策持续宽松。一季度房地产融资协调机制、经营性物业贷款放松等融资政策持续落地;4月30日政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”;5月17日召开的保交房工作视频会议提出要“扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作”,同日监管部门落地多项举措,包括降低商贷首套、二套房最低首付比例至15%、25%,取消全国层面首套、二套房贷利率下限,降低公积金贷款利率等。各地也频繁出台政策提振市场,据克而瑞统计,上半年全国至少222个省市出台341次宽松及激励性购房政策,包括放松限购限贷、放松公积金政策、购房补贴、税费减免、以旧换新等。多措并举下,部分城市房地产市场活跃度增加,购房者看房积极性增强,但上半年行业仍处于调整期。根据国家统计局数据显示,2024年1-6月新建商品房销售面积约4.79亿平方米,同比下降19%;新建商品房销售额约4.71万亿元,同比下降25%;房地产开发投资额5.25万亿元,同比下降10.1%。房地产价格方面,2024年6月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降4.9%,环比下降0.7%。从各业态表现来看,2024年1-6月全国商品住宅销售额约4.13万亿元,同比下降26.9%;办公楼销售额1,567亿元,同比下降9%;商业营业用房销售额2,833亿元,同比下降9.7%。商业地产方面,从2023年的“消费提振年”到2024年的“消费促进年”,提振消费始终是经济工作的重点。今年以来,我国消费市场规模持续增长,基本生活类和部分升级类商品销售较好;新型消费不断发展,实体新业态增势较好,服务消费保持较快增长。2024年上半年全国社会消费品零售总额约23.6万亿元,同比增长3.7%。消费市场的恢复带动商业地产市场温和复苏,商铺租赁需求持续释放。根据联商网零售研究中心统计,2024年1-6月全国新开业商业项目数量131个(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、京东MALL,商业建筑面积≥2万平方米),同比上涨约4.8%,新增商业建筑面积约1,054万平方米。根据中指研究院发布的《2024年上半年中国商业地产租金指数研究报告》显示,2024年上半年,重点商业街及商圈(购物中心)租金实现小幅上涨,部分核心商圈优质商场客流保持增长态势,销售额亦有所提升,叠加积极引入各类首店、旗舰店等优质租户,商铺租金保持上涨态势。其中,由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心商铺平均租金为27.17元/平米/天,环比涨幅为0.25%。下半年,预计中央及地方或进一步加大政策力度,激发消费潜能,消费市场有望加快恢复。(二)公司经营回顾经营情况概述2024年上半年,公司锚定高质量发展目标任务,生产经营稳中有进、质效向好,各项工作取得新成效。行业排名再次进步,位列“2024中国房地产企业品牌价值百强企业”第19名、中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜第21位。组织改革卓有成效,完成了总部部门横向打通、区域合并精简等一系列改革动作。报告期内,公司实现营业收入160.82亿元,同比增加17.72亿元,同比上升12.38%。上半年综合毛利率22.59%,较上年同期26.50%下降3.91个百分点;毛利额36.33亿元,同比减少1.60亿元,下降4.21%。受合作开发项目结算周期影响,对联合营企业投资收益同比减少,同时为应对市场变化,公司积极调整量价策略,部分项目计提资产减值准备。受上述因素影响,报告期内,公司实现净利润0.38亿元,同比下降92.98%;归母净利润-3.64亿元,同比减少4.14亿元。报告期内,公司经营活动净现金流19.45亿元,同比下降68.21%。报告期末公司总资产1,928.16亿元,较年初下降2.65%;归属于上市公司股东的净资产133.36亿元,较年初下降3.66%。投资与运营方面,公司坚持聚焦资源,力控风险,重点布局一线以及强二线城市,确保高质量投资。报告期内,公司获取4宗地块,计容建筑面积49.67万平方米,土地款总额77.01亿元(西安市长安区CA01-5-40号地块除地块出让金外,项目公司还需承担前期房屋征收补偿及奖励费等综合费用,并负责建设村民安置住宅用房等配套公建用房以及地下车库、人防设施等)。从投资布局来看,新增土地储备主要位于杭州、西安等地。报告期末,公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈,土地储备可售货值约1,332亿元(不含一级开发旧改等土储项目)。资金管理方面,公司加强资金集中管理、确保充足的流动资金,平衡资金流动性与风险控制;积极拓宽融资渠道、降低融资成本、持续优化债务结构;在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下,充分理解政策导向,申报白名单项目28个,经营性物业贷款项目5个,保障了公司现金流安全,实现公司稳健的财务发展。2024年上半年公司新增借款平均成本3.13%;上半年综合融资成本为4.26%,较上年末下降35个基点。报告期内,公司及控股子公司发行公司债券等共计42亿元,合理安排负债期限比例,优化债务结构。报告期,中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。各业务板块经营情况1、开发业务2024年上半年,全国商品房销售面积和销售金额累计同比降幅分别为19%和25%,在房地产市场总体承压的背景下,公司销售型业务实现全口径签约218亿元,签约面积85万平米,公司在2024年1-6月中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜位列第21位,市场排名有所提升。公司全口径结算金额163.96亿元,结算面积81.74万平方米。公司持续提升产品力和品牌力。上半年公司已打造多个当地明星标杆项目,西安悦著·央璟、西安中粮奥体壹号、厦门云玺壹号、张家口祥云国际成为区域标杆红盘,新开盘项目中杭州鹭悦朗云府四开四罄。公司持续加强品牌联动及营销节点打造,与中粮集团福临门、蒙牛、可口可乐等核心品牌进行营销联动,打造“家悦万事兴”“大悦宠粉节”等核心节点活动,提升客户信心及销售业绩。本集团持续提升营销创新能力,降本增效,紧抓市场热度进行新媒体营销创新,实现良好的营销效果。2、经营业务公司经营业务运营能力突出,品牌价值领先,公司将持续扩大经营业务的业务版图,提升公司整体盈利能力。公司经营业务包括购物中心、写字楼与产业地产、酒店与长租公寓,收入主要来源于租金收入、增值服务等。2.1购物中心报告期内,在国家政策聚焦高质量发展、经济重回正循环的新态势下,公司商业守正出新、稳健发展,因地因时制宜推出一系列政策性商业活动,紧抓消费热点,全力抢夺市场,打造3+N政策性商业活动体系(包括总部牵头全国性的“大悦中国开门红”“大悦嗨新节”“大悦疯抢节”及各购物中心因地制宜开展的活动等)。公司聚焦重点区域、深耕核心城市,商业项目全国布局45个(重资产30个+轻资产15个)。报告期末,公司在营项目34个(含轻资产和非标准化产品),总商业面积374万平方米;其中包括21个大悦城购物中心(含轻资产),总商业面积约302万平方米,2个大悦汇(轻资产),总商业面积约19.3万平方米。在建、筹备的项目(含轻资产)11个,总商业面积约120万平方米。报告期内,公司购物中心销售额196亿元,同比增长14%;客流量1.7亿人次,同比增长24%;平均出租率94%。2024年5月24日,公司控股子公司卓远地产(成都)有限公司作为原始权益人,以成都大悦城购物中心部分资产作为基础设施资产,申报华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金。作为本公司在西南区域投资建成的首个大型城市综合体,成都大悦城传承大悦城品牌内涵,定位为“AAA潮玩购物公园”,近三年出租率保持在96%以上。本次申报消费基础设施公募REITs是公司对国家政策的积极响应,将使公司成熟投资物业资产的价值得到释放,优化资产结构,增强本公司可持续经营能力,进一步巩固公司在商业地产领域的优势,更好地满足居民不断提升的消费需求。下半年,公司将有3个购物中心陆续入市,持续打造各城市独有的商业符号,为城市居民消费和生活方式升级助力添彩。2.2写字楼与产业地产报告期内,写字楼及产业地产业务面临巨大挑战,市场需求受到抑制。公司通过强化运营提升租户满意度与忠诚度,保续租、促新租,加速空置面积去化,保证营收稳定性。1)写字楼报告期内,写字楼整体平均出租率91.7%,公司标杆写字楼项目中粮广场获“2024中国写字楼品牌价值10强”,除自持写字楼项目之外,公司凭借强大产业资源及成熟管理经验,通过管理输出方式,运营管理北京汇京双子座、北京中糖大厦、北京中邮保险·玖安广场(原中粮置地广场)、天津津投广场等项目。公司深耕城市更新领域,写字楼城市更新标杆项目汇京双子座获“TTIA天坛国际奖——全球建筑超级产品力大奖”,北京中邮保险·玖安广场(原中粮置地广场)获“2023年度中国不动产产业最佳投资案例TOP3”,持续助力北京城市更新。2)产业地产报告期末,公司在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米:宝安新安片区建筑面积约27万平方米(占地约19万平方米)、福海片区建筑面积约67万平方米(占地约47万平方米)。报告期内,深圳在运营项目11个,整体平均出租率98.2%,除深圳项目之外,还在北京通过管理输出方式运营管理——中粮·达瑞兴生命健康产业园,建筑面积约13万平方米。产业地产业务板块紧跟国家和区域产业政策,紧贴客户需求,积极整合中粮资源、政府资源、产学研与协会资源,举办供需对接、专精特新培育等主题运营活动超15场,同时加强与优质企业联动,持续优化提升产业服务,搭建企业交流合作桥梁。另外,公司持续发挥运营优势,项目运营实力获政府认可,其中中粮(福安)机器人科技园、中粮创芯研发中心均荣获深圳市小微企业创业创新示范基地年度考核优秀认定,中粮商务公园获宝安区园区运营奖励,中粮(福安)智造产业园获得宝安区科技桃花源认定。2.3.酒店与长租公寓报告期末,公司在北京、三亚拥有4家酒店,建筑面积约27万平方米;在北京、天津、深圳管理11个长租公寓项目(其中1个轻资产管理输出项目),建筑面积约11万平方米。报告期内,公司基于精准的市场分析与研判,持续加强酒店业务管控力度,协同酒店管理集团联合下沉管理,整体平均出租率80%。同时,不断提升产品及服务质量,维护良好的市场口碑。北京大悦酒店获“第二十四届金马奖年度影响力精品酒店品牌”“意游年度之选”“CHA酒店大奖”等3项行业奖项。长租公寓业务坚持稳中有进的工作基调,持续助力区域保障性租赁住房、公租房建设,并深度参与市场竞争。上半年在运营门店(含轻资产)平均出租率95%,举办超20场社群活动,有效维护客户粘性,提升客户居住体验。3.物业管理服务2024年物业管理行业进一步回归服务本质,强化精细化运营,注重提升服务价值。在此背景下,报告期内公司继续提升基础物业管理服务品质,通过构建标准化的服务与品控体系,优化培训体系及考核奖惩机制,加快服务响应速度、提升公司管理效能、提高物业服务品质,实现公司持续高质量发展。公司在2024年度中国物业服务百强企业排名29名,较2023年同期提升3名,连续四年实现稳步提升。报告期末,物业管理服务已进驻30余个城市,在管项目122个,涵盖住宅、商业、写字楼、产业园等多个业态;合同管理面积约2,666万平米,在管面积近2,158万平米,较去年同期同比增长13.7%。公司物业还获得了“2024中国国有物业服务优秀企业”以及“2024中国特色物业服务领先企业”等行业荣誉。(三)发展战略和下半年经营计划2024年下半年,房地产市场或将处于筑底阶段。发展战略方面,公司仍将坚持“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,坚持“开发+经营”“产品+服务”的“双轮双核”发展模式。开发业务方面,公司将把握市场机会,聚焦改善型住宅,聚焦核心城市核心板块,打造“好房子”。经营业务方面,公司将大力发展商业,持续提升经营能力,坚持轻重并举,推动REITs发展,强化竞争优势。投资方面,公司将深耕已进驻城市,围绕抗风险能力强、去化速度快、盈利空间合理等维度,持续强化研判分析、优中选优,实现稳健发展;运营方面,2024年上半年新获取项目前期开发节奏进一步加快,部分项目刷新最快开工纪录,新获取项目均力争年内实现开盘;销售方面,加大库存去化力度,多措并举抓销售回款;商业方面,通过结构优化、运营提质、品牌焕新,向“城市美好生活创造者”的品牌愿景不断迈进;酒店与长租公寓业务将紧抓市场机会,持续强化运营管理提升,压实成本费用支出,推进品牌建设与推广,加强创新联动和渠道拓展,全力冲刺业绩目标。(四)向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保公司作为房地产的开发商及销售商,采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核,对符合银行放贷标准的,银行和购房人签订抵押借款合同,发放按揭贷款。公司为借款人(购房人)就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保,保证期间从借款合同签订之日起至借款人(购房人)办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止(公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》),公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人,不归还商业银行按揭贷款的可能性很小,因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。截至2024年6月30日,尚未结清的担保金额为人民币741,130.29万元。从公司房地产业务实际经营情况看,报告期末未出现因借款人(购房人)不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。