主营业务：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业,经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产
经营范围：房地产开发经营;国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品);建筑技术咨询,进出口贸易;住房租赁。
大悦城控股集团股份有限公司(简称“大悦城控股”)是中粮集团旗下的地产投资和管理平台。
中粮集团是与新中国同龄的中央直属大型国有企业,是国资委批准的16家以房地产为主业的中央企业之一。
大悦城控股于1993年10月8日在深圳证券交易所上市(股票代码:000031.SZ),2019年初完成重大资产重组、形成“A控红筹”架构;旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产(股票代码:00207.HK)。
大悦城控股定位“城市运营与美好生活服务商”,坚持“双轮双核”的发展模式,以“开发+经营”双轮驱动,稳健发展;以“产品+服务”双核赋能,更好地服务人民美好生活。
肩负“创造城市永续价值,追求可持续性幸福”的企业使命,大悦城控股力争成为更具持续发展能力的城市美好生活创造者。
大悦城控股持续驱动多业态立体联动,助力城市升级与服务,业务覆盖商业、住宅、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓、物业服务等领域,布局北京、上海、深圳、成都、杭州、西安等近40个一、二线核心城市,构建起了业态类型丰富、城市布局完善、资产结构均衡、集人民美好生活场景于一体的“大悦”生态圈。
在商业地产领域,大悦城控股以大悦城和大悦汇为标准产品线,以城市新生代和城市新中产为核心客群,通过不断创新线下场景体验并构建大运营、大服务、大会员、大数据体系,实现精细化运营。
商业项目现已落地全国超25个城市,在运营、在建项目总数40余个,引领消费升级背景下的商业地产高质量发展。
在住宅地产领域,大悦城控股迭代升级全新产品系——悦系,打造悦心悦己的十大生活场景,致力于满足新生代对美好生活的向往;连同壹号系产品共同满足客户多层次的购房需求,打造美好居住体验、同频居住理想。
在产业地产、写字楼、酒店、长租公寓等创新发展和优质投资领域,大悦城控股聚合跨行业资源,创造共赢营商环境,为科技、大健康等国家重点战略行业提供优质保障;依托独有的3C智慧运营体系,助力企业高效运转,推动物业及所在区域价值不断提升;创新打造大悦酒店品牌,为商旅菁英人群提供个性居住体验;顺应“租购并举”政策,推出长租公寓品牌大悦乐邑,满足居民租住生活需求。
站在新的发展起点,大悦城控股将不断践行高质量发展理念,提升核心竞争力和盈利水平,实现内涵式增长,为股东、客户、员工创造源源不断的价值,与美好生活共同前行、与城市发展共同前行、与时代梦想共同前行。
(一)行业情况分析2026年以来,外部环境复杂多变,国内新旧问题交织叠加,我国坚持稳中求进工作总基调,新质生产力培育壮大,高质量发展向新向优,有效实施更加积极有为的宏观政策,经济顶住压力运行在合理区间。
2026年上半年国内生产总值69.6万亿元,按不变价计算同比增长4.7%,增速处于全年预期目标区间,但外部不稳定不确定因素较多,国内供强需弱矛盾突出,经济向好基础还需巩固。
房地产行业方面,政策环境延续宽松导向。
3月《政府工作报告》强调“着力稳定房地产市场”,并提出“因城施策控增量、去库存、优供给”,明确了房地产政策的总体方向。
4月中央政治局会议提出“努力稳定房地产市场”,时隔一年再次聚焦房地产领域。
此外,今年以来《求是》杂志四次刊文提及房地产,反映出该行业在经济、消费及居民财产等领域仍具有重要影响。
今年上半年,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》发布,对房地产工作进行全面部署,明确“推动房地产高质量发展”。
上半年首个城市更新五年规划——《城市更新“十五五”规划》发布,存量盘活成为当前房地产发展的重要内容。
从市场运行看,今年上半年我国房地产市场仍处于调整阶段。
国家统计局数据显示,1-6月全国新建商品房销售面积约4.0亿平方米,同比下降11.6%,降幅较2025年末扩大2.9个百分点;新建商品房销售额约3.8万亿元,同比下降13.6%,降幅较2025年末扩大1个百分点;全国房地产开发投资约3.8万亿元,同比下降18.0%,降幅较2025年末扩大0.8个百分点。
房地产价格方面,2026年6月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降3.5%,降幅较去年末扩大0.5个百分点,其中一线城市同比下降1.3%,降幅较2025年末有所收窄,二线及三线同比分别下降3.1%、4.2%,降幅均较2025年末有所扩大。
从各业态表现来看,2026年1-6月,全国商品住宅销售额约3.3万亿元,同比下降13.7%;办公楼销售额1,388亿元,同比下降6.6%;商业营业用房成交1,987亿元,同比下降20.4%,写字楼与商业营业用房市场仍处于低位调整阶段。
商业地产方面,消费作为国民经济的基础和经济增长的重要引擎,其战略地位持续凸显。
2026年《政府工作报告》将“深入实施提振消费专项行动”列为年度首要任务。
7月国务院批复《扩大消费“十五五”规划》,强调要坚持扩大内需这个战略基点,深入实施提振消费专项行动,扩大服务消费,升级商品消费,丰富业态场景,提升消费能力,优化消费环境,健全制度政策,完善扩大居民消费长效机制,更好发挥消费对经济发展的基础性作用。
根据国家统计局数据显示,上半年社会消费商品和服务零售总额同比增长2.7%,服务消费增势良好,商品消费提质扩容,新消费增长点活力显现。
供应方面,据赢商大数据不完全统计,2026上半年全国集中式商业(购物中心、独立百货、奥特莱斯)新增体量为726万平方米,新增数量为114个,较2025年上半年有所下降,其中存量调改项目占比超过四成。
运营方面,购物中心客流整体温和修复,基本盘稳固;但受核心城市闲置资产盘活及传统业态深度调改影响,短期空置率略有抬头,首层租金亦随消费结构变迁出现微降。
综合来看,商业地产正加速向存量精耕与业态结构优化方向演进。
(二)报告期公司经营情况概述公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司,坚持“卓越的城市运营与美好生活服务商”的战略定位,坚持“1123”战略体系。
其中,“1”提升,即提升商业引领地位,坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇,加快REITs发展,持续提升经营能力。
“1”夯实,即夯实高质量开发业务,面向改善性需求,打造“好房子”。
“2”聚焦,即产品聚焦、区域聚焦,发展优势产品,提升品牌影响力;聚焦核心城市、核心板块,坚持深耕。
“3”精进,即朝着“差异化发展、专业化经营、精细化管理”的方向不断精进,在商业年轻化、住宅高品质、产业创新化等方面实现差异化发展;持续提升专业能力,坚持专业化经营,做好产品好服务;以提质增效为核心,向管理要效益。
公司将不断“提升、夯实、聚焦、精进”,构建发展新模式,实现高质量发展。
2026年上半年,公司全面落实“1123”战略体系,围绕“坚定信心、转型发展、稳中求进、提质增效”的经营方针,推进深化改革,加快战略转型,平衡稳健经营与安全发展,各项经营管理工作稳中有进。
公司深入推进与战略目标相匹配的组织架构调整和业务重构,2026年上半年公司将商业事业部、物业事业部整合成立大悦生活,将产业与写字楼管理部更名为产业发展事业部,将产品中心和营销管理部整合成立开发事业部,将战略运营中心下设的内控与信息化组调整为数智化中心,实现了全业态的专业化管理;同时撤销大区公司、设立7个城市公司。
通过整合业务板块、缩短决策链条,为构建发展新动能、推动高质量转型奠定了坚实的组织基础。
2024年发行的华夏大悦城消费REIT上市后表现优秀,底层资产成都大悦城运营良好,基金表现稳健。
为响应商业不动产REITs试点的政策号召,进一步释放公司成熟物业的投资价值,加速推进公司完善商业“投融建管退”资产运管模式,2026年公司启动了以天津大悦城为底层资产的商业不动产REITs申报工作并积极推进。
公司坚持战略引领,聚焦资源,2026年上半年,重点跟进一线及强二线城市,积极拓展公开市场项目、优中选优,于5月获取1个住宅项目,位于天津南开区核心板块,土地面积共计11,954.1平方米,计容建筑面积19,200平方米,土地款总额(全口径)41,100万元。
报告期末,公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等核心都市圈,土地储备可售面积约590万平方米(不含一级开发旧改等土储项目)。
公司轻资产拓展多线发力,2026年上半年产业业务成功落地永安古城城市更新一期(鑫隆市场)及嘉兴南湖甪里未来双创港项目2个轻资产项目,物业业务新增拓展项目14个,为公司可持续发展积极储备优质资源。
公司持续优化资金管理体系,平衡资金流动性与风险控制,合理管控负债规模,优化债务结构,积极拓展融资渠道,持续压降融资成本。
公司充分利用经营性物业贷、房地产融资“白名单”等政策,成功获批“白名单”项目13个,经营性物业贷款项目20个;积极把握窗口期,上半年成功发行公司债券共计27.6亿元,有效降低综合融资成本。
2026年上半年公司综合融资成本为3.11%,较上年末下降43bp。
报告期,中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。
公司将信息化职能调整为数智化中心,数智化中心立足于公司数据治理,未来将聚焦经营性业务“投、融、建、管、退”和销售型业务“投、融、建、销、结”的全流程开展建设工作,通过技术赋能提升运营效率、优化业务流程、强化风险管控、深化客户服务,逐步实现管理数智化转型。
上半年公司完善财务共享、预算管理等系统建设,并优化商业物业、商服平台等自建系统效能。
2026年上半年,房地产市场仍处于筑底阶段,受结算资源、周期影响,公司销售型业务结算毛利率同比下降,毛利额同比减少。
公司上半年实现营业收入122.30亿元,同比下降19.71%;实现归属于上市公司股东的净利润-7.23亿元;受销售回款同比减少影响,经营活动现金流量净额-2.15亿元。
2026年下半年,公司将坚持“卓越的城市运营与美好生活服务商”的战略方向,坚持“1123”战略体系。
公司将加快转型发展,将商业业务作为压舱石,打造一流商业运营能力;将开发业务作为基本盘,优化货值结构,资源聚焦,关注城市更新机遇;将产业、写字楼和酒店等持有型业态作为稳定器,提升精细化管理水平,实现规模增长;将商业和物业轻资产业务作为新增长极,加快发展。
各业务板块具体经营情况1、经营业务2026年上半年,公司深化改革,推行各业态专业化管理。
在经营业务方面,整合成立大悦生活,将商业事业部、物业事业部整合,统管全国商业和物业业务;施行产业专业化管理,将产业与写字楼管理部更名为产业发展事业部,全面管理全国产业业务;同时将酒店与长租公寓管理部按照事业部模式管理。
本次改革将助力公司在存量时代整合资源、发挥优势,也为轻资产拓展这一新的增长极奠定组织基础。
本次整合商业物业是公司面向“十五五”、实现转型发展的关键举措。
商业物业整合能够推动商业运营能力与物业服务能力深度融合,围绕客户全周期服务、资产全周期运营、城市空间立体服务,形成更完整的业务闭环和更稳定的价值创造能力。
本次成立产业发展事业部,对产业业务进行一体化管理,进一步把握存量市场机遇,发挥公司过往在产业运营的经验,结合战略性新兴产业和未来产业大力发展产业业务,推动轻资产拓展和经营效益持续增长。
依托良好的运营管理能力、服务能力和品牌引领力,2026年上半年公司经营业务各项经营指标保持稳定向好态势。
(1)购物中心2026年上半年,公司商业业务紧扣国家促消费导向,坚守“卓越的城市运营与美好生活服务商”发展愿景,紧抓服务消费扩容、线下实体场景升级政策红利,持续深耕核心城市群与重点发展区域。
公司创新营销打法,联动全国30个商业项目开展“大朋友的新动生活”主题活动,依托自有IP“嗨新节”打造沉浸式温情消费场景,通过品牌合作、场景创新等实现客群引流与消费转化,强化年轻活力的品牌形象。
本次嗨新节实现总销售额超5.7亿元,客流387.5万人次;新增动卡会员16万,会员消费占比48%;累计多家门店斩获区域销冠,248家店铺销售额创新高。
2026年上半年,公司购物中心实现销售额234.02亿元,同比增长6.4%;客流2.31亿,同比提升15.5%;受部分项目调改升级影响,上半年实现平均出租率93%;受益于在营项目的良好运营,上半年购物中心的营业收入和净利润较上年同期均实现增长,并揽获“2026ICSCMAXIAWARD”、“2026年度商业领航企业”、“2026年度数智化商业先锋企业”、“年度运营创新商管企业星秀榜”、“年度影响力商业不动产企业TOP5”等近百项行业荣誉,品牌影响力再上新台阶。
公司2024年发行的消费基础设施REITs——华夏大悦城消费REIT上半年业绩表现亮眼。
根据基金披露的季度报告,2026年第1、2季度,基金合并收入同比分别增长8.00%和7.48%。
基金上市至今,已累计宣派7次分红;按募集规模计算,第1、2季度年化分派率分别达5.64%、5.55%,为基金投资者带来稳定回报。
华夏大悦城消费REIT底层资产成都大悦城项目依托首店引进、IP营销等精细化运营,在消费市场波动中逆势突围,销售和客流均连续实现双位数增长,核心经营指标超预期,凸显核心商业资产稳健韧性。
为进一步深化“投融建管退”发展模式,2026年公司以天津大悦城为底层项目积极开展商业不动产REITs申报工作,该项目位于天津市南开区,运营与盈利能力优良。
截至2026年6月30日,公司商业项目全国布局44个(含轻资产和非标准化产品),商业建筑面积约470万平方米。
公司在营项目37个,商业建筑面积约388万平方米,其中包括24个大悦城购物中心(含轻资产),商业建筑面积约322万平方米,2个大悦汇(轻资产),商业建筑面积约19万平方米;公司在建、筹备的项目(含轻资产和非标准化产品)7个,商业建筑面积约82万平方米。
未来公司将稳步推进商业物业整合,坚持轻重资产协同发展;持续深化年轻力场景创新与精细化会员运营,扩容首店业态矩阵;深度参与城市更新、落地绿色运营改造,精准匹配消费需求,持续强化资产现金流韧性与长期增值潜力,实现商业业务高质量可持续发展。
(2)写字楼和产业地产2026年上半年,公司写字楼与产业地产业务以降本增效攻坚行动逆势破局,成功抵御市场下行冲击,实现写字楼整体平均出租率89.4%,产业地产整体平均出租率91.8%。
报告期末,公司在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米:宝安新安片区建筑面积约27万平方米(占地约19万平方米)、福海片区建筑面积约67万平方米(占地约47万平方米),深圳在运营项目整体平均出租率98.3%。
公司持续拓展产业地产轻资产业务版图。
2026年上半年公司成功获取北京市昌平区永安古城城市更新一期(鑫隆市场)项目,该项目由昌平区属国企开发建设,总建筑面积约3.67万平方米,此次委托范围涵盖项目全周期招商运营管理,项目的落地为公司探索存量资产盘活与老旧市场升级提供了创新范本;同时公司在浙江嘉兴市成功中标嘉兴南湖甪里未来双创港项目,总建筑面积约3.34万平方米。
此外,公司在北京、上海通过管理输出方式运营管理北京汇京双子座、北京中邮保险•玖安广场、上海滴水湖国际中心等项目。
公司产业地产业务紧跟国家和区域产业政策,运营工作始终锚定客户价值核心,聚焦产业生态构建与服务效能提升,多维发力打造标杆运营能力。
2026年上半年,公司举办“2026年华南商办大会”、“大悦•同行者计划启新发布会”等推广活动63场。
“大悦同行者计划”以“大悦同行,生态共赢”为核心理念,结合产业地产业务属性,聚焦招商渠道、产业资源、配套商业、重点客户四大核心合作伙伴圈层,打造五个子活动体系,形成全维度合作伙伴、重点客户互动与项目运营闭环,助力各项目实现招商落地、产业集聚、商业活跃、客群粘性提升的核心目标。
公司持续进行产业品牌架构梳理,重塑品牌内核,塑造品牌形象,打造“大悦产发”产业品牌及LOGO。
报告期内,公司在品牌端持续发力,产业品牌价值不断攀升,西单大悦中心荣获2026年度商业地产品牌价值示范案例;中粮广场、汇京双子座大厦、中邮保险•玖安广场分别荣获2026年度城市更新品牌价值示范案例。
(3)酒店与长租公寓公司致力于高端商务与度假酒店的投资开发、资产管理与运营,在北京、三亚拥有4家酒店,建筑面积约27万平方米,均位于一线城市或旅游度假热点目的地黄金地段,包括部分地标级奢华酒店项目。
公司在北京、深圳管理10个长租公寓项目,建筑面积约9万平方米。
2026年上半年公司酒店业务聚焦精细化管理,持续迭代软硬件品质,提升产品溢价能力与核心竞争力,实现了稳步提质增效。
上半年酒店业务整体出租率79.4%,四家酒店通过平均房价的提升,助力酒店业务实现营业收入5.33亿元,较上年同期4.66亿元增长约14%;长租公寓业务保持稳定经营,2026年上半年实现平均出租率达93%。
报告期内,旗下酒店荣获多项荣誉:三亚美高梅度假酒店荣获“LUXURYTIMES全球奢华酒店”;三亚亚龙湾瑞吉度假酒店荣获“漫旅中国•旅行奖”;北京华尔道夫酒店荣获“意游EnjoyableTravel年度挚选奢华酒店”。
(4)物业管理服务2026年,物业行业正逐步告别粗放式的规模扩张,通过精细化运营与高满意度服务构建客户黏性与品牌溢价,迈入以客户价值为核心的品质竞争时代。
公司通过人才队伍建设、岗位精细化管理、激励机制优化等重点工作,持续夯实人才底座、激活团队动能;通过分级督导管控、全员催缴等举措,当期收缴成效显著,物业费收缴率整体保持较高水平;通过落地执行服务标准、维护客群关系、丰富社区文化活动等举措,持续提升基础物业服务品质与客户满意度,为服务品质、经营效益同步提升奠定扎实根基。
2026年上半年,公司物业管理规模提速扩容。
报告期末,物业管理服务已进驻40余个城市,在管项目200个,涵盖住宅、商业、写字楼、产业园等多元业态;合同管理面积约4,100万平方米,较上年末增长28%,在管面积约3,814万平方米,较上年末增长33%,其中外部市场拓展面积836万平方米。
公司荣获“2026中国物业服务百强企业榜第22位”,连年稳步提升,并荣获“2026中国物业国有企业百强第12名”、“2026中国住宅物业服务企业TOP30”以及“2026中国商业物业服务企业TOP10”等行业荣誉。
2、开发业务在2026年上半年的组织架构调整中,公司将产品中心和营销管理部整合成立开发事业部,以更好发挥产品赋能销售、以销定产联动的协同作用,这是对开发业务能力的一次重要重塑。
上半年公司开发业务坚持“以客户为中心”,持续提升产品力,建立实景展示区专项管控机制,形成体系化管理标准;持续夯实全价值链成本管控,并稳步提升工程质量、强化营销创新能力。
2026年上半年公司打造了三亚中粮•铂悦壹号、三亚中粮•悦玺壹号、成都天悦青云府等新标杆项目,持续推进“好房子”项目落地。
公司开展存量项目价值重塑行动,将“好房子”理念融入长沙观澜祥云、嘉兴秀悦澜庭、重庆天悦壹号等项目,持续焕新产品品质,激活存量市场活力。
上半年公司继续深化与中粮集团及旗下品牌的协同联动,以“吃喝玩穿住”这一覆盖生活的核心场景为策略纽带,共同打造“大悦宠粉节”“大悦房嗨节”等全国性营销活动,有效促进销售转化。
公司迭代营销方式,通过大悦新媒体矩阵开展精准营销,推动线上自拓客户成交占比连年稳步增长。
在行业整体承压的背景下,公司销售型业务2026年上半年实现全口径签约39亿元,签约面积26万平方米。
报告期末,公司、子公司及合营联营公司的房地产项目开发、销售、出租及公司融资情况见以下表格(除已标明是权益数据外,其他数据均为全口径,权益比例为公司最终持股比例)。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保情况公司作为房地产的开发商及销售商,采取行业通行的按揭销售模式。
公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。
商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核,对符合银行放贷标准的,银行和购房人签订抵押借款合同,发放按揭贷款。
公司为借款人(购房人)就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保,保证期间从借款合同签订之日起至借款人(购房人)办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止(公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》),公司阶段性连带保证责任自动解除。
鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人,不归还商业银行按揭贷款的可能性很小,因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。
公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。
截至2026年6月30日,尚未结清的担保金额为人民币507,617.84万元。
从公司房地产业务实际经营情况看,报告期末未出现因借款人(购房人)不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。
公司系经原中共宝安县委以宝组(1982)007号文批准,于1983年2月24日正式成立的县属地方国营企业,原名为"宝安县城建设公司"。
1993年2月,经深圳市宝安区人民政府以深宝府[1993]15号文批准,更名为"深圳市宝安区城建发展总公司"。
1993年7月10日,经深圳市人民政府办公厅以深府办复[1993]761号文批准,改组为募集设立的股份有限公司,更名为"深圳宝恒(集团)股份有限公司",向社会公开发行境内上市内资股(A股)股票并上市交易,并于1993年10月8日领取深企法字04498号(注册号19224718-9)企业法人营业执照。
1996年12月18日,经深圳市工商行政管理局批准,本公司更名为"深圳市宝恒(集团)股份有限公司"。
2006年4月13日,经深圳市工商行政管理局批准,本公司更名为"中粮地产(集团)股份有限公司"。
公司于2019年3月18日召开2019年第一次临时股东大会,审议通过了《关于变更公司名称及证券简称的提案》,同意公司名称由“中粮地产(集团)股份有限公司”变更为“大悦城控股集团股份有限公司”,证券简称由“中粮地产”变更为“大悦城”。
证券简称由“中粮地产“变为“大悦城“,英文全称由“COFCOPROPERTY(GROUP)CO.,LTD.“变为“GRANDJOYHOLDINGSGROUPCO.,LTD.“,英文简称由“COFCOPROPERTY“变为“GRANDJOY“,证券简称启用日期:2019年3月27日