深圳市新南山控股(集团)股份有限公司
| 企业全称 | 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 | 企业简称 | 南山控股 |
| 企业英文名 | Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.,Ltd. | ||
| 实际控制人 | 中国南山开发(集团)股份有限公司 | 上市代码 | 002314.SZ |
| 注册资本 | 270778.2513 万元 | 上市日期 | 2009-12-03 |
| 大股东 | 中国南山开发(集团)股份有限公司 | 持股比例 | 57.99% |
| 董秘 | 蒋俊雅 | 董秘电话 | 0755-26853551 |
| 所属行业 | 房地产业 | ||
| 会计师事务所 | 德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙) | 注册会计师 | 钟晔、王士杰 |
| 律师事务所 | 广东信达律师事务所 | ||
| 注册地址 | 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路8号南山开发集团赤湾总部大厦2501 | ||
| 概念板块 | 房地产开发；广东板块；破净股；标准普尔；富时罗素；深股通；预亏预减；央企改革；跨境电商；统一大市场；REITs概念；车联网(车路云)；航母概念；粤港自贸；深圳特区； | ||
企业介绍
| 注册地 | 广东 | 成立日期 | 2001-04-30 |
| 组织形式 | 央企子公司 | 统一社会信用代码 | 91440300728551331M |
| 法定代表人 | 杨国林 | 董事长 | 杨国林(Yang Guolin) |
| 电话 | 0755-26826070 | 传真 | 0755-26694227 |
| 企业官网 | www.xnskg.cn | 企业邮箱 | nskg@xnskg.cn |
| 办公地址 | 深圳市南山区赤湾六路8号赤湾总部大厦25-26楼 | 邮编 | 518068 |
| 主营业务 | 仓储物流,房地产开发,产城综合开发,制造业及石油后勤服务等业务 | ||
| 经营范围 | 一般经营项目是:物业租赁,物业管理;供应链管理,物流信息咨询;投资咨询;企业管理咨询,财务咨询;经营码头及港口的货物装卸运输以及堆场、仓库及物业租赁业务,代理海上石油后勤服务;活动房屋、金属结构件、建筑材料、设备的生产(由分支机构经营)、销售、租赁及相关服务(涉及资质证的凭资质证经营)。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动) | ||
| 企业简介 | 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司(简称“南山控股”,证券代码:002314)总部位于改革开放最前沿——深圳蛇口,系一家以现代高端仓储物流为战略性业务,以房地产开发为支撑性业务,以产城综合开发为培育性业务的综合性上市企业集团,同时公司还涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务。南山控股现已投资运营超过80个智慧物流园区和特色产业园区,是中国第一家物流地产A股上市公司及国资规模最大的高端物流园区开发运营商。中国南山开发(集团)股份有限公司(简称:“中国南山集团”)事业始于1982年,因应国家南海石油开发战略而生,经国务院批准,由香港招商局牵头,深圳市供地,联合在港部分央企发起成立,是新中国第一家股份制企业,时任招商局集团常务副董事长袁庚同志任首任董事长兼总经理。目前,中国南山集团是国务院、广东省、深圳市三级国资委持股,国有资本占绝对主体地位的大型国有企业集团。 | ||
| 商业规划 | （一）主要业务及模式南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务,以房地产开发为支撑性业务,以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。1、仓储物流公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标,提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理,以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务,致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时,公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇,优化创新宝湾物流商业模式,积极推进物流基金、公募REITs、类REITs等资产证券化工作,持续提升“募投建管退”的资产管理能力,打造业务滚动发展的资本闭环,持续提升资产效益。报告期内,宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位,并积极开展资产证券化工作,物流基础设施公募REITs项目已于2024年5月11日正式获得中国证监会准予注册的批复,并在深交所注册生效；此外,积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务,目前已有上海宝山宝湾、余姚宝湾、苏州太仓宝湾和天津滨港宝湾4个屋顶光伏项目实现并网,为公司长远发展积蓄力量。宝湾物流持续围绕核心区域布局优质项目,截至2024年6月底,在全国范围内拥有或管理83个智慧物流园区,运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积约940万平方米,物流网络不断完善,规模效应日益提升。2、房地产开发公司房地产开发业务坚持“质量、效益、规模”均衡发展的策略,坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略,面对行业竞争新格局,稳中求进,以自主开发为主,稳步推进合作开发模式,积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时,依托开发业务的基础能力,在风险可控的前提下,适度培育资产管理能力,推动业务转型和高质量增长。报告期内,公司在区域聚焦的基础上,联合地方优秀企业通过招拍挂方式成功进驻北京,优化全国布局。截至2024年6月30日,公司房地产开发业务已先后进入16个城市,累计开发项目（含待建及表外合作项目）69个,在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）20个,其中在运营（含代管）项目6个；同时,依托自身专业能力,对外轻资产运营输出项目3个,实现安全、稳定、有质量的增长。3、产城综合开发公司产城综合开发业务结合政策导向、行业特点与自身禀赋,坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向,积极探索建立“募投建管退”的业务闭环,持续强化园区的产业属性,精准搭建产业配套体系,用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业发展痛点,将园区、产业和城市进行有机结合,推动业务高质量增长,促进区域经济的繁荣和提升。报告期内,公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质项目机会,通过招拍挂方式,新增获取西安沣西项目；同时稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等城市的已布局项目,重点围绕投资拓展、产品设计、招商运营等方面,加强标准化、体系化建设,并通过数字化系统赋能园区运营管理,提升园区运营服务水平,与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系,资源整合导入能力持续提升。4、其他公司还涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务。其中,公司为以新能源电站开发、投资、建设、运营为主业的港股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程装备业务,其中以海洋石油平台的设计和建造为主业的深圳胜宝旺工程有限公司是国家高新技术企业及国家级专精特新“小巨人”企业；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。（二）行业情况分析1、仓储物流业务2024年上半年,国内经济延续回升向好态势,物流需求稳步扩张。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示,上半年,全国社会物流总额约为167.4万亿元,按可比价格计算,同比增长5.8%,物流业总收入达6.3万亿元,同比增长3.7%。与物流行业发展紧密相关的消费市场是国民经济恢复向好的重要拉动力之一,上半年社会消费品零售总额为235,969亿元,同比增长3.7%；其中,实物商品网上零售额59,596亿元,同比增长8.8%。快递市场持续快速发展,上半年快递业务量已超800亿件,同比增长约23%,再创新高,带动快递业务收入累计完成6,530亿元,同比增长15.1%。从高标仓供需看,据世邦魏理仕等机构的报告显示,2024年国内主要高标仓净吸纳量预计将达到750万平方米,同比小幅增长。但由于供应惯性短期内难以打破,上半年全国31个主要城市高标仓新增供应量预计已达640万平方米,行业的供需拐点仍未出现,叠加跨境电商、新能源、高端制造等新兴增长点辐射范围有限,行业整体出租率继续承压,租金水平也在运营商采取“以价换量”策略的背景下有所下行。从物流仓储用地供应情况看,根据物联云仓统计数据显示,报告期内,全国41座主要物流节点城市一手仓储用地成交量为1.16万亩,环比下降约25%。在新增物流仓储用地供应量持续减少的情况下,未来市场供需失衡压力有望缓解,部分供需较优区域将率先迎来出租率和租金水平的提升。从未来发展趋势看,一方面,二十届三中全会明确提出要“完善流通体制,加快发展物联网,健全一体衔接的流通规则和标准,降低全社会物流成本”,多个核心城市也陆续发布物流专项规划,强调打造现代化物流基地、提升土地利用效率,为物流行业高质量发展指明方向；另一方面,随着我国传统制造业向高端化升级,其对仓储环境、管理水平也提出更高要求,仓储物流行业将由“简单增量开发”转入“提质优化结构”阶段,市场份额有望进一步向产品和管理能力更强的头部企业集中。此外,自2021年6月首批公募REITs上市以来,公募REITs市场逐步扩容提质,目前已上市的4只仓储物流REITs分别为中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储REIT和华夏深国际仓储REIT。其中前三只REITs的底层资产上半年期末整体出租率分别为85.64%、92.09%和100%,经营稳定性仍优于其他产权类公募REITs,物流资产的价值凸显。与此同时,还有3只底层资产为仓储物流园区的公募REITs产品处于已申报未上市阶段,公司计划发行的华泰宝湾物流REIT项目已于2024年5月11日正式获得中国证监会准予注册的批复,上市工作稳步推进中。2、房地产开发业务2024年年初以来,房地产市场延续筑底调整态势,复苏动能依旧不足。在此背景下,4月30日政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,政策侧重点转向“去库存”。5月17日央行、国家金融监督管理总局明确提出首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于15%,取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限,各城市在此基础上因城施策,居民信贷政策进一步松绑。地方层面,据克尔瑞不完全统计,上半年全国222省市共发布了341次宽松政策,购房限制性政策持续松绑,财税端购房激励政策批量发布,房地产政策环境进一步宽松。在销售市场方面,报告期内,新房销售表现较弱。据中指研究院统计,上半年重点100城新建商品住宅月均成交面积约2,000万平方米,同比下降约四成。分阶段看,一季度新建商品住宅成交面积延续低位,4月环比大幅回落后,5月随着中央到地方利好政策的落地,市场情绪有所回升,对短期楼市有所提振,同时由于去年同期高基数效应减弱,6月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长约10%,同比降幅收窄至20%,一线城市的表现尤为突出,北京、上海、广州和深圳6月份新建商品住宅成交面积环比分别提高21%、66%、48%和38%,均创年内单月新高,其中广州和深圳成交量已超去年同期。从产品特征来看,改善型产品成为新房市场的重要支撑,与2023年同期相比,30个代表城市中,21个城市144平方米以上产品成交占比有所提升,房企也聚焦改善型置业需求,不断探索产品升级迭代路径,以持续建立市场竞争力和行业影响力。在土地市场方面,受楼市回暖不及预期、企业资金持续承压等因素影响,谨慎和聚焦仍是房企布局的主旋律,同时4月末自然资源部提出“合理控制新增商品住宅用地供应”后,政府推地节奏放缓。2024年上半年,全国300城住宅用地成交及推出规划建筑面积同比分别下降38.1%和45.6%,创2010年以来新低,各能级城市土地成交量同比均下跌。价格方面,受京沪成交比重上升的影响,一线成交均价微涨5%,二线和三四线成交均价分别下降26%和18%；成交金额前三的北京、上海和杭州的土地总成交金额占全国土地总成交金额的25%,土地投资进一步向高能级城市集中,核心优质地块竞争加剧。从拿地主体来看,上半年央国企、地方平台、民企拿地金额占比分别为48%、29%和22%,央国企依然是拿地主力,也是核心优质、高价地块的主要竞得人,整体格局并未发生转变。3、产城综合开发从需求端看,上半年,全国规上工业企业利润同比增长3.5%,总体上延续年初以来的恢复态势。三到六月全国规上工业企业利润同比增速分别为-3.5%、4%、0.7%和3.6%,增速的稳定性和可持续性有待观察,相应的企业扩张扩产信心仍需提振,对园区空间载体的需求依然偏弱。但随着制造业高端化、智能化的深入推进,2024年上半年,高技术制造业投资同比增长10.1%；其中,航空、航天器及设备制造业、计算机及办公设备制造业、电子及通信设备制造业投资增速分别为38.3%、12.1%和9.9%,为产业园区发展注入重要动力。从供给端看,根据国家统计局发布的数据显示,上半年全国厂房及建筑物竣工面积为39,633万平方米,同比增长8.5%,自2021年以来继续保持增长；新增供应的不断入市使得产业园区开发商短期内招商去化压力较大,适时适度的“以价换量”已是产业园区开发商的通用策略。在市场大环境遇冷背景下,产业园区开发商产品设计、成本控制和运营服务能力的重要性凸显,项目拓展也更趋谨慎,2024年上半年全国工业用地成交面积约为4.4亿平方米,同比下降24.3%。随着工业用地成交的回落,未来将逐步进入存量消化阶段,利好产业园区长期的发展。此外,截至目前已有9只产业园区公募REITs上市。2024年二季度,除和达高科REIT外,其余8只产业园区公募REITs的租赁收入环比均有所上升,整体业绩有所改善。同时,在政策支持下,目前共有7只产业园区公募REITs处于已申报未上市阶段,产业园区公募REITs的常态化推进将有效助力产业园区运营商盘活存量资产,提升业务发展质量。除上述公司各主营业务所处行业外,在新能源行业方面,二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》进一步明确将深化能源管理体制改革,健全绿色低碳发展机制,加快规划建设新型能源体系,为新能源行业的发展指明方向。2024年上半年,我国光伏、风电累计装机容量同比分别增长51.6%、19.9%,行业整体发展动能强劲,公司将积极响应国家政策号召,进一步扩大园区屋顶分布式光伏业务布局,持续加强对光伏、风电、储能等领域的研究,积极探索构建碳资产管理能力,打通零碳园区建设路径。（三）报告期内经营情况2024年上半年,受地缘冲突升温、通胀压力缓解速度不及预期等多重因素叠加影响,全球经济复苏前景依然存在较大不确定性。我国一系列扩内需、促消费、稳增长政策持续发力,新质生产力加速培育,为经济趋稳向好形成有力支撑,上半年GDP实现5.0%的较高增速,在全球经济体中依然表现较好。但分季度看,二季度GDP同比增长4.7%,增速较一季度放缓0.6个百分点,有效需求不足现象突出,经济回升向好基础仍需巩固,企业经营面临较大压力。在此背景下,公司牢牢把握高质量发展主题,围绕年度经营目标,强化系统思维和精细化管理水平,统筹兼顾发展与安全,推动各项工作有效落地。具体情况如下：1、仓储物流业务2024年上半年,宝湾物流实现营业收入94,844万元,同比增长7.52%,实现经营净现金流56,375万元,同比增长6.80%,主要原因是原有园区稳定运营,新投运园区运营情况良好,同时明江（上海）国际物流有限公司、广州宝湾物流有限公司回表,租金收入稳步提升。（1）主要园区运营情况报告期内,宝湾物流仓库平均使用率为87%,在市场平均出租率下降情况下稳定在85%以上,底层资产的运营管理能力进一步彰显。主要园区情况如下：注：1、仓库使用率为年度加权平均使用率；2、杭州钱塘宝湾原名为杭州速能项目；3、广州时代宝湾、广州番鸿宝湾为管理输出项目；4、宝湾物流作为资产管理人,为武汉东西湖宝湾、南京滨江项目、嘉兴乍浦项目及昆明临空项目提供运营管理服务。（2）项目拓展情况宝湾物流根据发展战略规划,积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市。2024年上半年,围绕“投资聚焦、优中选优”的发展策略,深入研判各类项目资源,同时探索多维度的管理输出机会,并与产业合作伙伴积极互动,强化公司产业资源储备。（3）项目工程进展情况2024年上半年,宝湾物流进一步提升管理的精细化水平,各项目安全、质量、成本和进度管控目标均有效落地。报告期内,新增开工面积约2.6万平方米,新增竣工面积约57.5万平方米,在建项目均按工程建设计划高品质有序推进中。2、房地产开发业务2024年以来,房地产政策主基调延续宽松,市场出现一些积极信号,但是整体下行压力不减,复苏动能仍显不足。面对充满不确定性的经营环境,公司房地产开发业务持续提高管理的精细化水平,深入推进创新改革,稳步推进各项工作,在资源获取、项目运营等方面均取得一定成效。（1）项目拓展情况根据公司战略,项目拓展以风险防控为第一要务,聚焦核心区域,盯紧市场变化,重点跟进具有一定安全垫、市场较有保障的项目投资机会。2024年上半年,通过招拍挂联合竞买方式取得北京顺义一宗土地,占地面积5万平方米,总规划计容建筑面积7.7万平方米,实现首都经济圈的重要布局。（2）项目销售情况房地产开发业务密切关注市场形势,狠抓销售关键节点,提前谋划,精准施策推动项目销售去化。受项目去化节点铺排影响,2024上半年,累计实现全口径销售金额28.6亿元,同比下降71.2%,权益销售金额16.8亿元,同比下降74.4%,合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额11.4亿元,同比下降77.2%。（3）项目运营情况对于持有型物业因时制宜,通过精细化调改运营、加强成本费用管理,持有物业的整体NOI率保持稳定增长。其中,苏州维乐城、武汉光谷自贸港通过降本增效,NOI率同比分别提升0.1个百分点和0.6个百分点；南通寓颜家通过加大营销推广、拓宽渠道等方式,加大招租力度,同时优化居住环境,协调物业降低停车费,遏制了出租率下滑对经营的影响。（4）融资情况2024上半年,房地产开发业务严守资金安全底线,利用政策窗口,积极优化债务结构,降低综合融资成本,主动控制有息负债规模,维持稳健的财务表现。报告期内,公司主要经营指标完成情况如下：（1）新增土地储备项目无新增并表项目。（2）累计土地储备情况（3）主要项目开发情况注：1）上述项目可能因为规划调整等原因导致项目的计划投资以及计容面积等指标发生变化；2）上表中包含了公司控股的主要尚未结转完毕的项目,未包含零星的尾盘项目；3）上述表格开工进度以项目最早主体开工时间为准。（4）主要项目销售情况（5）主要项目出租情况（6）土地一级开发情况（7）融资途径单位：元（8）发展战略和未来一年经营计划未来一年,房地产开发业务将坚持以“稳健经营、稳中求进”作为工作方针,始终围绕推动业务健康、可持续发展的中长期目标,重点做好“去库存、促回款、优结构、防风险、保安全”工作。基于上述发展战略,未来公司将根据市场需求和企业的实际情况,设定合理的销售目标,通过优化销售策略和渠道,全力推进项目的销售去化；拓展融资渠道,优化开发节奏,收支两端齐发力,保障现金流安全；坚持区域深耕,持续提高投资质量；坚持客户导向,完善现有产品标准,结合属地化应用,提升产品影响力；夯实安全管理、招采工期、样板质控底盘,强化精益建造水平；加强客户关系管理,提高客户满意度和忠诚度,实现稳健发展。（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保,担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2024年6月30日,公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为420,456.21万元。3、产城综合开发业务2024年上半年,产城综合开发业务克服生产制造企业投资动能不足带来的招商去化压力,积极应对市场变化,各项工作稳步推进。（1）项目运营情况产城综合开发业务持续强化标准化、体系化建设,提升精细化管理水平,实施灵活的招商措施和政策,积极打造标杆项目,重点做好存量物业招销安排。其中,无锡车联网小镇项目获评长三角优秀产业园区、无锡市爱国主义教育基地等多项荣誉奖项,新增落地企业8家,园区招引企业数量共计达131家；西安智造园保持满租运营,新都产业园及德阳科技园出租率保持在95%以上。（2）产业资源储备情况产城综合开发业务持续加强与外部优质产业资源的链接,产业运营和资源拓展逐渐形成体系。报告期内,根据国家战略布局,紧跟产业趋势,聚焦长三角、大湾区各大行业商协会、研发机构、重点产业的龙头企业等资源体,逐步搭建产业网络、信息通路及导入渠道,挖掘在存量项目招商、新项目开发等方面的合作机会,积极推动产业资源转化落地。（3）项目工程进展情况2024年上半年,各项目工程建设有序进行。报告期内,德阳科技园项目、重庆巴南项目已按计划完成竣工验收。（4）项目拓展情况产城综合开发业务把握获取优质工业用地的政策窗口,严守投资安全底线,坚持区域深耕策略。报告期内,重点关注长三角、粤港澳大湾区和西南核心城市的产业园项目机会,通过招拍挂方式,获取西安沣西项目,新增土地面积99.7亩,新增建筑面积7.7万平方米。报告期内,主要经营指标完成情况如下：（1）新增土地储备项目（2）期末累计土地储备情况注：顶汊一体化科技园因项目规划调整导致总建筑面积发生变化。（3）主要项目开发情况（4）主要项目销售情况（5）主要项目出租情况。 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财务指标
| 财务指标/时间 |
| 总资产（亿元） |
| 净资产（亿元） |
| 少数股东权益（万元） |
| 营业收入（亿元） |
| 净利润（万元） |
| 资本公积（万元） |
| 未分配利润（亿元） |
| 每股净资产（元） |
| 基本每股收益（元） |
| 稀释每股收益（元） |
| 每股经营现金流（元） |
| 加权净资产收益率（%） |
主要股东
| 序号 | 股东名称 | 持股数（股） | 持股比例（%） |
|---|---|---|---|
| 1 | 中国南山开发(集团)股份有限公司 | 1570139538 | 57.99 |
| 2 | 赤晓企业有限公司 | 282880000 | 10.45 |
| 3 | 香港中央结算有限公司 | 14428489 | 0.53 |
| 4 | 平安银行股份有限公司-招商核心竞争力混合型证券投资基金 | 13372400 | 0.49 |
| 5 | 中国工商银行股份有限公司-南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金 | 9265900 | 0.34 |
| 6 | 国新投资有限公司 | 7285000 | 0.27 |
| 7 | 俞志翔 | 6618715 | 0.24 |
| 8 | 王光华 | 6396700 | 0.24 |
| 9 | 中信银行股份有限公司-招商社会责任混合型证券投资基金 | 5902400 | 0.22 |
| 10 | 泰康人寿保险有限责任公司-传统-普通保险产品-019L-CT001深 | 5817600 | 0.21 |
企业发展进程
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