深圳世联行集团股份有限公司

• 企业全称: 深圳世联行集团股份有限公司
• 企业简称: 世联行
• 企业英文名: SHENZHEN WORLDUNION GROUP INCORPORATED
• 实际控制人: 珠海市人民政府国有资产监督管理委员会
• 上市代码: 002285.SZ
• 注册资本: 199282.9038 万元
• 上市日期: 2009-08-28
• 大股东: 世联地产顾问(中国)有限公司
• 持股比例: 30.27%
• 董秘: 吴惠明
• 董秘电话: 0755-22162688
• 所属行业: 房地产业
• 会计师事务所: 立信会计师事务所(特殊普通合伙)
• 注册会计师: 侯光兰、吴益羽
• 律师事务所: 北京市环球(深圳)律师事务所
• 注册地址: 深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼
• 概念板块: 房地产服务 广东板块 低价股 标准普尔 富时罗素 深股通 融资融券 预亏预减 REITs概念 租售同权 共享经济 化债(AMC)概念 国企改革 粤港自贸 养老概念 互联金融 深圳特区

• 注册地: 广东
• 成立日期: 1993-04-13
• 组织形式: 地方国有企业
• 统一社会信用代码: 91440300618867554R
• 法定代表人: 胡嘉
• 董事长: 胡嘉,陈劲松
• 电话: 0755-22162824
• 传真: 0755-22162231
• 企业官网: www.worldunion.com.cn
• 企业邮箱: info@worldunion.com.cn
• 办公地址: 广东省深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼
• 邮编: 518001
• 主营业务: 房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理
• 经营范围: 房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。
• 企业简介: 深圳世联行集团股份有限公司1993年成立于深圳,2009年A股上市,业务遍及中国200多个城市。作为中国城市空间集成服务商,公司以“提升不动产交易效率和体验,赋能资产价值持续提升”为使命,坚持以客户为中心,致力于“让更多人享受真正的资产服务”,为创造城市美好生活不懈努力。
• 发展进程: 深圳世联地产顾问股份有限公司是经商务部2007年8月2日出具的《商务部关于同意设立深圳世联地产顾问股份有限公司的批复》(商资批【2007】1316号)批准,由世联地产有限以截至2007年4月30日经信永中和审计的母公司净资产9,734.19万元按1:0.9862的比例折为股本9,600万股,整体变更设立为中外合资股份有限公司。本公司取得了商务部颁发的《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》(商外资资审A字【2007】0187号),并于2007年8月31日在深圳市工商行政管理局登记注册,注册号为【440301501120135】。经公司申请,并经深圳证券交易所核准,公司证券全称由“深圳世联地产顾问股份有限公司”变更为“深圳世联行地产顾问股份有限公司”;英文名称由“SHENZHENWORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD.”变更为“SHENZHENWORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYINCORPORATED”。公司证券简称不变,仍为“世联地产”;证券代码不变,仍为“002285”。自2013年12月18日(星期三)起,公司将启用新的证券全称。
• 商业规划: （一）主要业务概述公司1993年成立于深圳,是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商,业务遍及中国核心城市。作为中国城市空间集成服务商,公司以“提升不动产交易效率和体验,赋能资产价值持续提升”为使命,坚持以客户为中心,致力于“让更多人享受真正的资产服务”,为创造城市美好生活不懈努力。2020年,大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东,公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。2021年,公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会,公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势,全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。近年来,市场环境剧变,客户心态也逐渐由焦虑转为追求成本效益的底线思维,力求极致控制成本以活下去。开发商客户开始青睐小额单品服务,企业及城投公司则寻求一体化解决方案。公司应势而变,探索缩量时代不同客户的“解题路径”,尝试拆解服务能力,打造SKU单品,灵活组合满足客户局部需求,并定制一站式解决方案应对客户复杂问题,开辟市场新路径。（二）报告期公司从事的主要业务及经营模式报告期内,公司从事的主营业务包括：1.大交易公司大交易业务以“专业服务”为理念,主要为开发商在房地产销售环节提供营销相关服务,旨在提升交易效率、降低交易成本。大交易业务主要包括综合营销业务、互联网+业务和少量金融业务。综合营销服务根据市场、客户结构等发生的较大变化,洞察客户需求,在原代理业务的基础上,构建“策、媒、渠、销”（专业营销策划、线上推广获客、线下渠道导客、资深销冠团队）整体操盘能力,为客户提供一体化整体解决方案,按照销售额的一定比例收取营销费用和佣金,降低客户总营销成本。互联网+业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求,打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台,汇集代理项目资源,整合各种分销渠道,提升销售效率。金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值辅助业务,支持两大业务规模化发展,形成业务、融资闭环增长。2.大资管“大资管”业务以“价值运营”为理念,针对城市综合体、产业园、商办楼宇、企业总部、人才公寓、城市公建、城市公共空间等城市非住宅类核心资产,提供从顾问咨询、招商租赁、物业管理及综合设施管理、资产综合运营的全过程、全价值链综合服务,旨在挖掘城市资产价值,为城市资产提质增效。大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。物业及综合设施管理业务立足专业的工程能力,体系化和标准化的节能运营能力,多业态整合运营能力,供应链集采及管理能力,围绕各类产业物业、公建设施和城市空间,为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理（IFM）等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。招商及空间运营业务为物业所有者或持有者的商办楼宇、产业园、公寓等提供招商租赁、运营及相关服务。招商租赁采用“招商+运营”的产办一体化服务模式,将咨询、招商和物业管理等多个业务领域整合在一起,为客户提供一站式的综合解决方案。公司依托“世联红璞”品牌及悠租云系统,为各地区人才安居集团的人才房、保障房,以及科技、制造企业产业园区的配套公寓（宿舍）提供轻资产服务,包括咨询、招租、运营、系统输出等。咨询顾问业务立足市场需求,为地方政府、开发商、产业企业、资产持有机构/金融机构等客户提供政策建议、土地规划建议、项目开发策略、产业综合服务、资产打理咨询等服务,贯穿从土地取地策略到资产退出的全流程。（三）公司经营情况2024年上半年,为去库存、稳市场,政府密集推出降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率等宽松政策。尽管政策放宽力度持续增强,房地产开发投资、新开工面积、新建商品房销售面积及销售额等指标仍呈现同比下滑态势。报告期内,公司秉承“活下去有未来”的核心理念,严守现金流安全底线,采取了一系列“缩减成本、确保盈利”的措施,并取得积极进展。公司坚定不移地在业务线和各地区公司贯彻“利润为正、现金流为正”的经营方针,推动组织优化升级,构建更加敏捷、创新驱动的架构,有效降低成本、提升效率,灵活应对市场波动与挑战。截至报告期末,公司资产负债率37.51%,同比减少8.07个百分点,借款余额仅为2100万元；销售商品、提供劳务收到的现金为13.45亿元,占营业收入的比例为110.63%,同比增加5.79个百分点。受房地产市场交易量下降、消费者信心尚未恢复等综合因素影响,报告期内,公司实现营业收入121,581.62万元,同比下降37.00%；归属于上市公司股东的净利润1,518.42万元,同比下降47.65%。1.大交易克而瑞数据显示,2024年上半年百强房企实现销售操盘金额18,518.3亿元,同比下降39.5%。在市场缩量及开发商成本极致控制下,“活下去保盈利”成为大交易业务的核心主题。公司进一步调整城市布局,聚焦大湾区；策略转型,从抓个盘拓展转向深度解决客户痛点,积极挖掘发展潜力；同时严控成本费用支出,专注项目盈利,提升整体业绩。报告期内,受公司关停并转业务策略及市场等综合因素影响,大交易业务实现营业收入71,121.57万元,同比下降46.10%。（1）多措并举发展业务,提高成交效率,增加创收聚焦本地核心客户,稳定基本盘。积极推动客户加速项目进程,优化合作项目结构,精准对接市场需求,提升供需匹配效率。面对央国企项目入市放缓、民企降价促销的现状,公司灵活调整客户结构,紧盯优质项目合作机遇。针对去化速度较慢的项目,与开发商紧密合作,从定价、推广、渠道等多维度优化营销策略。同时,巩固多业务综合营销服务模式,强化渠道链接,利用新媒体赋能,有效提升项目曝光度与与去化速度,全方位推动业绩提升。（2）积极开拓新渠道,实现多元化获客构建二级渠道、三级渠道及业主等多维资源网络,并创新融合银行、车行、安保等资源,拓宽获客渠道。上半年,公司与新媒体大V深度合作,借助线上活动精准定位潜在客户,再通过线下专业团队、实景体验及个性化的专业服务等,实现线上私域流量至线下成交地高效转化。在深中通道开通之际,公司与保利地产携手举办千人看房团考察活动,提升项目流量和品牌影响力；同时,与中山住建、房协等合作,借助旅游协会力量,吸引团体客户。此外,依托“2+3”机制,互联网+业务成功将大湾区的经验复制到成都等地,推动成都地区互联网+业务逆势上扬,实现业绩突破。（3）严控成本费用支出,降本增效,加强应收款项管理公司实施定期盘点机制,精细化调整项目人员配置,确保资源高效利用。项目立项时对人员配置进行严谨测算,开盘后依据销售动态灵活调整配置,或者实现综合营销业务驻场和渠道专员岗位复用。针对负毛利、零成交的项目,综合评估市场、项目、影响力及法律风险后,决定是否撤场；对持续亏损项目,迅速推进撤场和人员优化,以止损保效。合并优化中后台,强化业务赋能,确保运营效率的同时,严控差旅等管理成本；人员调整后及时精简宿舍与办公空间,有效降低非生产性支出。上半年,在“应收账款专班小组”的指导下,地区应收追款小组紧盯重难点项目,采用诉讼、抵房等强化手段,加速长账龄应收款项的回收,有效减轻不良款项对公司的不利影响。(4)严控金融业务风险,谨慎放贷2024年上半年,金融业务根据国家金融政策导向和市场环境变化适时调整业务策略,继续加强合规体系建设、提升风险管控能力。截至报告期末,贷款余额1.34亿元,同比下降29.04%。2.大资管上半年,公司大资管业务聚焦企业自用型产办物业（产业园和商办楼宇）的综合设施管理、租赁型产办物业的资产运营管理以及租赁型保障性人才公寓的运营管理三大核心领域,持续加强业务能力建设。积极在核心地区拓展新业务,审慎控制非核心地区经营风险,努力践行1到N的拓展目标。报告期内,受优化处置存量运营项目及市场等因素影响,大资管业务实现营业收入49,404.19万元,同比下降14.94%。（1）物业及综合设施管理业务上半年,物业及综合设施管理业务通过供应链集采、协同增效等措施,实现毛利率同比增加1.96个百分点。公司运用“二八法则”,策划并执行了55项品类的集采策略,有效降低了采购成本。面对科技企业客户预算调整,公司灵活调整人员配置,在保障服务质量的同时,有效的控制了物业管理成本。此外,依托产办一体化的高效协同机制,保持租赁物业的出租率稳定,确保项目收入平稳。在拓展方面,以咨询顾问业务为切入点,积极推进一体化解决方案。上半年,成功签约了深圳欧菲光、广州意高等项目。在运营管理方面,通过专业培训和素质强化,提升总部中台对地区物业管理的赋能。在武汉,协助地区中台优化项目管理人员,配合制定应收款项清缴激励机制；在横琴地区,派遣专业团队支持项目现场管理和服务,满足地区业务快速增长需求。截至本报告期末,物业及综合设施管理业务实际在管全委托项目110个,同比增加4个；在管理项目实际收费面积955万平方米,同比净增加约179万平方米。（2）招商及空间运营业务公司持续在深圳华侨城、龙华坂田和光明等优势片区不断深化拓展,加密项目。上半年,成功签约联得大厦、新时代广场等项目,并通过片区资源共享和人员复用等,实现业务效能提升。于此同时,适时把握机遇,从优势次级商务区稳步迈向核心商务区,成功斩获后海建筑装饰总部大厦项目。公司将深圳的成功经验提炼成标准化的流程、工具与模板,复制推广到其他地区。目前,北京、广州、福州等地的产办一体化业务已迅速展开并扎实落地。上半年,空间运营业务成功处置了两个亏损项目,基本实现出清中资产业务。存量项目运营上,针对招租难度大的地区,适时调整市场策略、定价和折扣,制定个性化激励机制,提升出租率。除定向配租项目外,红璞公寓整体出租率达90%。截至报告期末,红璞公寓运营管理房间数量10025间；“悠租云”系统输出管理房间数量77,433间。（3）咨询顾问业务房地产市场投资锐减致咨询顾问需求大幅下降,市场也开始转向寻求咨询运营一体化的综合解决方案。上半年,公司确定了"咨询-运营业务一体化"和"业务线专业化"的策略,其中,“业务专业化”旨在依托大资管在产办、公寓、IFM等领域的运营经验,构建高度垂直的专业咨询体系。咨询顾问业务依托大资管业务在不同地区的优势特色,深耕在地化市场,量身打造垂直一体化的咨询运营能力。在大客户方面,聚焦城投公司等关键客户,精准把握其发展需求与挑战,提供定制化解决方案,增加复购提升业务效率。上半年,咨询顾问业务前八大客户累计签约额贡献度达40.88%。概述（一）总体情况公司经营业绩情况如下：注：以上各年半年度数据均未经审计。本报告期公司实现营业收入121,581.62万元,同比下降37.00%；归属于上市公司股东的净利润1,518.42万元,同比下降47.65%。主要原因是：1）受公司关停并转策略和房地产市场影响,本报告期公司大交易服务收入同比下降46.10%,影响本期利润；2）公司持续优化降本增效,本报告期公司管理费用、研发费用和财务费用合计同比减少4,796.76万元；3）公司持续优化空间运营存量项目,本报告期公司确认的租赁终止处置收益同比增加4,032.21万元。本报告期公司经营活动产生的现金流量净额-12,109.59万元,同比减少34,577.24万元,主要原因是：1）本报告期公司营业收入和利润同比减少,产生的现金相应减少；2）金融服务业务的贷款回收与放贷净额同比减少13,903.77万。（二）营业收入1、主营业务收入按业务板块划分（1）大交易业务大交易业务主要包括综合营销业务、互联网+业务和少量金融服务业务。1）综合营销业务注：综合营销收费平均费率=综合营销业务收入/已结算销售额。受公司关停并转业务策略及市场等综合因素影响,本报告期公司实现综合营销业务收入27,162.64万元,同比下降48.68%。本报告期综合销售平均费率比上年同期增加了0.02个百分点,主要是综合性营销服务项目(代理+渠道)占比增加所致。公司目前累计已实现但未结算的销售额约1,579亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约10.8亿元的综合营销服务收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算销售额约1,309亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约8.65亿元的综合销售服务收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算综合销售服务收入。2）互联网+业务本报告期公司实现营业收入42,804.26万元,同比下降44.60%；截至本报告期末,账面尚有未结转的预收款金额1,778.21万元,这部分预收款将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。3）金融服务业务公司主动控制金融服务的业务规模,持续强化产品和客户的风险管控,稳健放款。本报告期公司金融服务业务实现营业收入1,154.66万元,同比下降34.50%。（2）大资管业务大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。1）物业及综合设施管理业务物业及综合设施管理业务受新项目运营前期未达饱和状态及个别项目未能如期续约等影响,本报告期实现营业收入39,541.22万元,同比下降3.79%。2）招商及空间运营业务公寓酒店管理：公寓酒店管理业务以托管运营集中式公寓为主,以“红璞公寓”为服务品牌,为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。本报告期实现营业收入3,440.02万元,同比下降32.62%。工商资产运营：主要是写字楼、商业物业的运营服务,成功创立了“世联空间”办公品牌,打造了“1+3+5”的产品标准化体系,并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。本报告期实现营业收入2,026.26万元,同比下降45.16%。3）咨询顾问业务公司咨询顾问业务受房地产投资需求下降影响,本报告期实现营业收入2,859.01万元,同比下降37.93%。2、主营业务收入按地区分类本报告期,华南区域、山东区域主要因为区域大交易业务收入减少,营业收入同比下降41.53%和49.39%；华东区域受区域大交易业务收入减少和招商及空间运营业务优化调整的影响,营业收入同比下降37.16%；华北区域、华中及西南区域主要受物业及综合设施管理业务和区域大交易业务收入减少影响,营业收入同比下降22.31%和18.54%。（三）营业成本1、总体情况公司最近各期的成本情况如下：本报告期,营业成本减少60,927.06万元,同比下降35.25%,主要原因是：1）本报告期公司互联网+业务收入同比下降44.60%,成本同比减少31,316.08万元,主要是支付第三方的渠道服务费用减少；2）本报告期公司综合营销业务收入同比下降48.68%,成本同比减少17,724.11万元,主要是固定工资、业务提成及奖金相应减少；3）本报告期公司公寓酒店管理、工商资产运营业务收入同比下降32.62%和45.16%,成本同比减少4,314.48万元,主要是支付出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用相应减少。2、毛利分析公司最近各期各项主营业务的毛利情况如下：注:毛利=收入-成本；同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调整。本报告期主营业务实现毛利9,871.34万元,毛利率同比下降2.24个百分点；各项业务的毛利具体情况如下：1）综合营销业务实现毛利3,764.88万元,同比减少68.12%,毛利率同比下降了8.45个百分点,主要是因为本报告期公司综合营销业务收入同比减少48.68%,同时受固薪社保、固定运营费用等固定成本影响,综合营销业务成本同比减少43.10%,使得毛利率同比下降。2）互联网+业务实现毛利1,779.43万元,同比减少63.82%,毛利率同比下降了2.21个百分点,主要是因为本报告期公司互联网+业务收入同比减少44.60%,同时受固薪、社保等固定成本影响,毛利率同比下降。3）金融服务业务实现毛利459.58万元,同比减少48.88%,毛利率同比下降了11.20个百分点,主要是因为本报告期公司金融服务收入同比下降34.50%,同时受固薪、社保等固定成本影响,毛利率同比下降。4）物业及综合设施管理业务实现毛利3,998.26万元,同比增长19.32%,毛利率同比增加了1.96个百分点,主要是因为本报告期公司采取优化人员结构、强化采购管理等措施持续增效降本,致使毛利率同比上升。5）咨询顾问业务实现毛利87.33万元,同比减少83.56%,毛利率同比下降了8.49个百分点,主要是因为本报告期咨询顾问业务收入同比下降37.93%,同时受固薪、社保等固定成本影响,毛利率同比下降。6）招商及空间运营业务毛利为亏损218.15万元,亏损同比减少1,473.14万元,主要是因为公司已基本完成重组优化减亏目标的战略调整,本报告期工商资产运营、公寓管理业务毛利亏损同比减少。