深圳市物业发展(集团)股份有限公司

• 企业全称: 深圳市物业发展(集团)股份有限公司
• 企业简称: 深物业A
• 企业英文名: Shenzhen Properties & Resources Development (Group) Ltd.
• 实际控制人: 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
• 上市代码: 000011.SZ
• 注册资本: 59597.9092 万元
• 上市日期: 1992-03-30
• 大股东: 深圳市投资控股有限公司
• 持股比例: 50.87%
• 董秘: 张戈坚
• 董秘电话: 0755-82211020
• 所属行业: 房地产业
• 会计师事务所: 致同会计师事务所(特殊普通合伙)
• 注册会计师: 陈子涵、钟钦方
• 律师事务所: 卓建律师事务所
• 注册地址: 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦39层、42层
• 概念板块: 房地产开发 富时罗素 破净股 深股通 预亏预减 AB股 租售同权 国企改革 粤港自贸 深圳特区

• 注册地: 广东
• 成立日期: 1983-01-17
• 组织形式: 地方国有企业
• 统一社会信用代码: 91440300192174135N
• 法定代表人: 刘声向
• 董事长: 刘声向
• 电话: 0755-82210606,0755-82210303
• 传真: 0755-82210610,0755-82212043
• 企业官网: www.szwuye.com.cn
• 企业邮箱: 000011touzizhe@szwuye.com.cn
• 办公地址: 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦16层、20层、39层、42层
• 邮编: 518014
• 主营业务: 产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资等四大业务板块
• 经营范围: 房地产开发及商品房销售,商品楼宇的建筑、管理,房屋租赁,建设监理。国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品)。
• 企业简介: 深圳市物业发展(集团)股份有限公司成立于1982年,公司前身为罗湖工程建设指挥部,1985年8月改名为深圳市物业发展总公司,1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位,1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展(集团)股份有限公司。1992年3月,公司股票(深物业A/B,000011/200011)正式在深交所挂牌上市。深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程,是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者,国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生,因改革开放而兴,与深圳这座奇迹之城共生共长,成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。四十载风雨兼程,一代代深物业人高举“敢为人先,变革图强”的精神旗帜,围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位,坚守初心、砥砺奋进,走在前列,勇当尖兵,近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团,新时代新阶段,公司将审时度势、顺势而为,向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。面对新冠疫情冲击与房地产深度调控等因素的叠加影响,公司积极探寻转型突围之道,对房地产、物业管理、房屋资产运营等传统业务加以整合革新,优化重塑,重点构建以产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资为主的四大业务板块,谋求通过“主业延伸、边缘突破”进一步巩固和凸显集团产品和服务的产城融合优势和全产业链优势。
• 发展进程: 深圳市物业发展(集团)股份有限公司系经广东省深圳市人民政府深府办复[1991]831号文批准,在原深圳市物业发展总公司的基础上于1982年1月改组成立的股份有限公司。持440301103570124号企业法人营业执照。
• 商业规划: (一)主要业务概述深物业集团成立于1982年,公司前身为罗湖工程建设指挥部,1985年8月改名为深圳市物业发展总公司,1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位,1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展(集团)股份有限公司。1992年3月,公司股票(深物业A/B,000011/200011)正式在深交所挂牌上市。深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程,是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者,国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生,因改革开放而兴,与深圳这座奇迹之城共生共长,成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团,新时代新阶段,公司审时度势、顺势而为,向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。1.产城空间开发公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发,拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务,公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进,以下属公司皇城地产、荣耀地产、物合城更公司等作为开发主体和城市更新主体,依托公司上市平台加大资本运作力度,合理布局城市空间开发板块。报告期内,集团稳妥推进深圳本地和异地项目开发,加快项目存量销售,提高资金回笼速度。在此基础上,聚焦产城综合体开发建设,加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。2.物业管理服务公司物管板块以国贸物业为平台,国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业,历经三十多年发展,已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商,连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”,在管项目遍布全国,业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态,正布局进入基层社会治理领域,协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境,基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司,以总部各职能部室为平台,积极构建“市场、赋能、监管”三大中心,形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心,以持续、有效实现“1+1>2”的协调发展新格局。报告期内,物业管理总面积突破4200万平方米,高端产业园区运营管理规模将继续跻身国内产业园区运营管理第一梯队。3.产业生态运营产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势,围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手,加强内外部战略合作,致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环,不断优化园区内空间服务和租赁生态圈,已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验,形成独特成熟的业务发展模式。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理,未来将逐步扩大租赁业务范围,提升物业租赁发展能力,在此基础上,逐步将产业生态运营重心转向科技园区,提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务,塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。报告期内成立了负责集团商业项目管理运营的国贸春天公司,以国贸商场改造项目为契机,打造自主商管品牌。4.其他业务报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营,国贸餐饮于1986年成立,1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外,开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾,声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营,其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质,前身是深物业工程管理部,直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作,见证了创造“深圳速度”的全过程,长期以来以服务集团开发项目为主。(二)行业发展形势1.房地产行业2024年上半年宏观经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势。房地产市场在“房住不炒”等政策导向下,地产行业从以往土地红利转变为向管理要红利的时代,需求端仍处于下行通道。房地产政策环境整体延续去年末以来的宽松态势,坚持“促需求、防风险、保民生、转模式、规范化”五位一体协同发力。四月,政治局会议定调楼市政策方向,提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。五月,房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存。六月,国务院常务会议再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路,又要稳妥把握、扎实推进”。从区域市场看,二月,深圳市住房和建设局为更好满足居民刚性和改善性住房需求发布《关于优化住房限购政策的通知》。五月,深圳市住房和建设局发布了《关于进一步优化房地产政策的通知》,内容包括分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等。同时按照《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》等政策精神和因城施策原则,自5月29日起,深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。面对行业政策和发展趋势变化,主流房企在多元化业务布局上逐渐发力,在物管、商业、物流地产等非住宅开发销售领域均有所涉及并形成较为稳定的行业格局,养老、教育、代建等子行业得到一定发展。行业从房地产加速向不动产转型,从过往由住宅开发销售形成的规模驱动优势,逐渐转向开发、经营与服务兼具的特征。2.物业管理行业近年来,在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下,叠加科技赋能与资本红利,物业管理行业得以迅速发展。国家及地方出台多项政策鼓励发展社区养老、托育、物业、家政、餐饮、零售等多元生活服务,扩规模、拓边界依然是物管行业发展主旋律。但在房地产市场环境变化等因素影响下,物业管理行业管理规模增速放缓,如何提高智能化水平、打造智慧社区是企业发展的重要方向之一。物管企业需要强对市场和行业的了解,及时调整战略和业务模式,以适应市场变化和客户需求;并要加强管理和技术人才引进、培养和管理,提高企业核心竞争力和创新能力。(三)报告期内公司经营情况公司紧紧围绕年初制定的重点工作部署,平稳有序推进各项工作。报告期内,公司实现营业收入约8.6亿元,利润总额约618万元,其他各项费用、薪酬总额等指标均在有效控制之下。房地产开发板块,一是坚持“稳中求进、以进促稳、稳中有为、进中见效”工作总基调,紧紧围绕“稳流、控本、扩容、强基”四个方面精准用力持续发力,严格执行“以销定产、以收定支”原则,抓好重大支出管理,稳妥推进御棠上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾花园项目及深扬数智城项目开发建设;二是积极研判市场,深度挖掘客户需求,抢抓市场窗口期加强营销措施促进项目去化;三是优化产品设计和产品结构,在“买方市场”下,打造产品硬实力,提升服务软实力,加强公司核心竞争力;四是提高营销费用费效比,加强去化和回款,保证现金流安全稳定、防范流动性风险。物业管理板块,一是统筹开展总部组织架构梳理及权责分工,建立更为科学合理的管理体系,充分发挥总部“市场中心、赋能中心、监管中心”职能,铸强高质量发展引擎;二是系统性推进板块融合发展,培育提高各公司核心业务能力,建章立制搭建平台深化一体化协同发展,互促互进实现优势互补,充分展现“1+1>2”的协同效应;三是积极拓展物业增值服务,试点运营“社区小店”业务,探索文旅融合业务,开发系列城市主题文创产品等。租赁运营板块,一方面全力保租稳租,推进资产升级改造提升效益。另一方面以国贸商场改造项目为契机,成立负责集团商业项目管理运营的国贸春天公司,全力推进商场运营前期的各项工作,探索打造自主商管品牌。