深圳市物业发展(集团)股份有限公司

• 企业全称: 深圳市物业发展(集团)股份有限公司
• 企业简称: 深物业A
• 企业英文名: Shenzhen Properties & Resources Development (Group) Ltd.
• 实际控制人: 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
• 上市代码: 000011.SZ
• 注册资本: 59597.9092 万元
• 上市日期: 1992-03-30
• 大股东: 深圳市投资控股有限公司
• 持股比例: 50.87%
• 董秘: 张戈坚
• 董秘电话: 0755-82211020
• 所属行业: 房地产业
• 会计师事务所: 致同会计师事务所(特殊普通合伙)
• 注册会计师: 赵娟娟、周义兰
• 律师事务所: 卓建律师事务所
• 注册地址: 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦39层、42层
• 概念板块: 房地产开发 富时罗素 破净股 深股通 预亏预减 AB股 租售同权 国企改革 粤港自贸 深圳特区

• 注册地: 广东
• 成立日期: 1983-01-17
• 组织形式: 地方国有企业
• 统一社会信用代码: 91440300192174135N
• 法定代表人: 王航军
• 董事长:
• 电话: 0755-82210606,0755-82210303,0755-82211020
• 传真: 0755-82210610,0755-82212043
• 企业官网: www.szwuye.com.cn
• 企业邮箱: 000011touzizhe@szwuye.com.cn
• 办公地址: 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦16层、20层、39层、42层
• 邮编: 518014
• 主营业务: 产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资等四大业务板块
• 经营范围: 房地产开发及商品房销售,商品楼宇的建筑、管理,房屋租赁,建设监理。国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品)。
• 企业简介: 深圳市物业发展(集团)股份有限公司成立于1982年,公司前身为罗湖工程建设指挥部,1985年8月改名为深圳市物业发展总公司,1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位,1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展(集团)股份有限公司。1992年3月,公司股票(深物业A/B,000011/200011)正式在深交所挂牌上市。深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程,是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者,国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生,因改革开放而兴,与深圳这座奇迹之城共生共长,成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。四十载风雨兼程,一代代深物业人高举“敢为人先,变革图强”的精神旗帜,围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位,坚守初心、砥砺奋进,走在前列,勇当尖兵,近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团,新时代新阶段,公司将审时度势、顺势而为,向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。面对新冠疫情冲击与房地产深度调控等因素的叠加影响,公司积极探寻转型突围之道,对房地产、物业管理、房屋资产运营等传统业务加以整合革新,优化重塑,重点构建以产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资为主的四大业务板块,谋求通过“主业延伸、边缘突破”进一步巩固和凸显集团产品和服务的产城融合优势和全产业链优势。
• 发展进程: 深圳市物业发展(集团)股份有限公司系经广东省深圳市人民政府深府办复[1991]831号文批准,在原深圳市物业发展总公司的基础上于1982年1月改组成立的股份有限公司。持440301103570124号企业法人营业执照。
• 商业规划: （一）主要业务概述深物业集团成立于1982年,公司前身为罗湖工程建设指挥部,1985年8月改名为深圳市物业发展总公司,1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位,1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月,公司股票（深物业A/B,000011/200011）正式在深交所挂牌上市。深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程,是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者,国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生,因改革开放而兴,与深圳这座奇迹之城共生共长,成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。深物业人高举“敢为人先,变革图强”的精神旗帜,围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位,坚守初心、砥砺奋进,走在前列,勇当尖兵,近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团,新时代新阶段,公司审时度势、顺势而为,向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。1.产城空间开发公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发,拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务,公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进,以下属公司皇城地产、荣耀地产、物合城更公司等作为开发主体和城市更新主体,依托公司上市平台加大资本运作力度,合理布局城市空间开发板块。报告期内,集团稳妥推进深圳本地和异地项目开发,加快项目存量销售,提高资金回笼速度。在此基础上,聚焦产城综合体开发建设,加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。2.物业管理服务公司物管板块以国贸物业为平台,国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业,历经三十多年发展,已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商,连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”,在管项目遍布全国,业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态,正布局进入基层社会治理领域,协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境,基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司,以总部各职能部室为平台,积极构建“市场、赋能、监管”三大中心,形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心,以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。3.产业生态运营产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势,围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手,加强内外部战略合作,致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环,不断优化园区内空间服务和租赁生态圈,已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验,形成独特成熟的业务发展模式。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理,未来将逐步扩大租赁业务范围,提升物业租赁发展能力,在此基础上,逐步将产业生态运营重心转向科技园区,提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务,塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。4.其他业务报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营,国贸餐饮于1986年成立,1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外,开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾,声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营,其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质,前身是深物业工程管理部,直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作,见证了创造“深圳速度”的全过程,长期以来以服务集团开发项目为主。（二）公司2024年经营情况2024年面对内外部挑战,公司经营班子始终坚持党的全面领导,保持战略定力,严格落实董事会、党委会各项决策部署,坚定信心、全力以赴,紧紧围绕年初提出的重点工作任务,采取众多措施积极应对市场变化。地产公司因事因势灵活调整销售策略,精准把握有利时机启动项目预售、尾盘转介,为实现年度经营指标奠定基础；物管公司通过组织结构重组、制度流程再造、人才优化调配等方式,提升企业整体盈利能力和核心竞争力；商业运营公司以加快转型升级为目标,持续完善运营管理模式,各业务板块保持了平稳健康的发展态势。报告期内,集团总资产规模约152.93亿元,全年营业收入约27.3亿元,总体完成年度主要经济指标。一是产城空间开发板块主动应变、灵活施策直面市场挑战。房地产业务全年实现营业收入10.04亿元,占总营收比重为36.71%。报告期内,金领项目、光明御棠上府项目、澜湖时代项目、虎门滨海港湾项目四大房地产项目齐发,营销管理积极应对市场变化、审慎研判,密切监控各重点区域市场动态,抢抓市场时机销售去化。持续强化节点目标和资源保障协同,集团设计、招采、工程等各业务线条坚持市场化的管理理念,高度协同联动,加强精细化管控应对市场变化,全盘统筹牵引项目建设,提前谋划开展了项目方案设计、招标采购、目标成本确定、现场施工等系列工作,实现各在建项目高效有序开发,房地产项目开发全过程的精细化管控体系已基本成型。深扬数智城、海口红旗镇、福源工业区、惠阳淡水等项目也已取得实质性进展。二是物业管理板块对外拓展与内部协同并驾齐驱,持续加强市场拓展力度。物业管理业务全年实现营业收入15.94亿元,占总营收比重为58.32%,较2023年比重有所上升。报告期内,深化系统协同发展与内部一体化融合,开拓旅游代售推广、社区到家服务等增值服务,实现文体类新业态及增值服务边界的突破,在管面积创下历史新高,首次突破4500万㎡。进一步充实写字楼、工业园区、学校、医院、农贸市场及军区等业态,为打造市属标杆物业管理平台增添强大助力。同时启动组织结构重塑、成本管理体系搭建等工作,进一步巩固系统内唯一物管平台地位。国贸物业连续蝉联“2024中国物业服务企业综合实力100强”、“2024中国物业FM设施管理领先企业”、“2024中国园区物业服务力TOP20企业”、“2024中国产业园区物业服务领先企业”等奖项,品牌价值和美誉度不断提升。三是产业生态运营及其他板块多措并举,培育核心运营能力。租赁运营业务全年实现营业收入1.36亿元,占总营收比重为4.97%。近年来,公司多措并举加快转型升级,采取探索建立增量分享机制、加大项目拓展力度等措施,推动目前单纯的租赁业务向商业运营模式转型,助力实现产业生态运营板块发展壮大。报告期内,国贸商场焕新启动暨国贸春天公司揭牌仪式,采用轻资产管理及包租模式运营国贸商场,在开创集团自主商业品牌、探索市场化商业运营的征程上迈出了坚定步伐。产业运营板块通过资产提质增效、探索建立增量分享机制等措施,多路径培育核心运营能力,坚持提质增效为核心,加快推进存量资产改造升级、盘活利用。产业招商方面,年内扩充产业联盟体系,积极推动项目招商工作等。（三）公司2024年安全生产情况2024年,深物业集团坚守安全生产红线底线,统筹发展与安全,积极贯彻落实各级政府部门有关安全生产工作的部署和要求,全面压实企业主体责任,深入开展安全生产治本攻坚三年行动。集团全年安全生产形势平稳可控,未发生人员重伤及以上或重大经济损失的安全生产责任事故,顺利完成了2024年的安全生产目标。新增土地储备项目累计土地储备情况主要项目开发情况主要项目销售情况主要项目出租情况融资途径发展战略和未来一年经营计划2025年度,受国际形势不确定因素等影响,国内经济预计仍将承压,中央提出坚持稳中求进工作总基调,完整准确全面贯彻新发展理念,实施更加积极有为的宏观政策,扩大国内需求,稳住楼市股市,稳定预期、激发活力,推动经济持续回升向好,持续用力推动房地产市场止跌回稳。深物业集团将继续积极对接协同国资系统重大战略导向,紧紧抓住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心环节,重点发展以产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资为主的四大业务,深入研究把握房地产行业发展的新趋势、新特点,努力在房地产行业调整阶段抢占先机,聚焦稳健经营,共谋持续发展,打造市场化运作的商置物业平台,以确定性工作扎实推动企业高质量发展。未来一年,集团将在抓好存量项目开发、销售的同时,持续跟进寻求增量资源,为“十五五”期间发展奠定基础。项目开发方面,稳妥推进御棠上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾花园项目及深扬数智城项目开发建设,打造品质标杆示范项目,持续提升开发能力,强化质量管控,深化精益管理,提升产品综合竞争力,积极打造“好房子”；销售去化方面,紧盯行业调控政策优化力度,抓住市场窗口期,紧密结合各项目营销节点,平衡量价关系,严控营销费用支出,全力推进御棠上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾项目及深扬数智城项目销售,力争完成各项目年度销售目标；土地储备方面,激活存量资源,深挖资产价值,同时把握房地产市场重要窗口期,聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域,积极通过市场化城市更新、招拍挂、产业勾地、项目合作等多方式促成项目落地,同时稳妥择机尝试开展资本运作加快市场并购步伐,为公司可持续发展获得更多资源。上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2025年度的盈利预测,能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素,存在很大的不确定性,请投资者特别注意。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保1）本公司作为房地产开发商,历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保,截至2024年12月31日,尚未解除担保的保证金余额为1,135,580.83元,该笔担保将于按揭款付清日解除。2）本公司作为房地产开发商,历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保,截至2024年12月31日,尚未结清的担保余额为387,671,636.94元,该笔担保将于按揭款付清日解除。董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）注：1此项目正在进行中,项目资金峰值、累计收益和退出情况尚不适用。