北京首都开发股份有限公司

• 企业全称: 北京首都开发股份有限公司
• 企业简称: 首开股份
• 企业英文名: Beijing Capital Development Co.,ltd.
• 实际控制人: 北京市人民政府国有资产监督管理委员会
• 上市代码: 600376.SH
• 注册资本: 257956.5242 万元
• 上市日期: 2001-03-12
• 大股东: 北京首都开发控股(集团)有限公司
• 持股比例: 47.12%
• 董秘: 高士尧
• 董秘电话: 010-59090927
• 所属行业: 房地产业
• 会计师事务所: 天健会计师事务所(特殊普通合伙)
• 注册会计师: 李力、张培琴
• 律师事务所: 北京大成律师事务所
• 注册地址: 北京市东城区安定门外大街189号天鸿宝景大厦一层103B
• 概念板块: 房地产开发 北京板块 破净股 低价股 标准普尔 富时罗素 证金持股 沪股通 融资融券 预亏预减 雄安新区 北京冬奥 京津冀 央国企改革

• 注册地: 北京
• 成立日期: 1993-12-29
• 组织形式: 地方国有企业
• 统一社会信用代码: 91110000101309074C
• 法定代表人: 李岩
• 董事长: 李岩
• 电话: 010-66428080,010-59090980,010-59090927
• 传真: 010-66428070
• 企业官网: www.shoukaigufen.com
• 企业邮箱: bcdc@bcdh.com.cn
• 办公地址: 北京市朝阳区望京阜荣街10号首开广场四层
• 邮编: 100102
• 主营业务: 房地产开发、物业经营与物业服务、旧城区更新改造业务、房地产金融业务等
• 经营范围: 房地产开发、商品房销售、房屋租赁;建筑工程咨询;室内外装饰装潢;技术开发、技术服务;销售自行开发的产品;购销建筑材料、化工轻工材料、工艺美术品、家具、机械电器设备(汽车除外)、五金交电、纺织品、百货、计算机软硬件、日用杂品;经贸信息咨询;劳务服务。
• 企业简介: 北京首都开发股份有限公司(简称首开股份)隶属北京市属国有大型企业首开集团旗下,集团是以非经营性资产管理、房地产及物业经营管理、建筑工程为主业的中国500强企业,是中国最早成立的房地产开发企业之一。2001年首开股份在上海证交所挂牌上市(股票代码600376),2007年首开集团主营业务整体上市,将符合上市条件的房地产开发和物业经营项目通过定向增发注入到首开股份,首开股份承接了首开集团的市场行业地位和品牌影响力,连续多年入围沪深房地产上市公司TOP10、责任地产TOP10、企业品牌价值TOP10,是财富中国500强企业。首开股份始终坚持“首善尚责、创新制胜、合作共赢”的核心价值观,以“成为城市有机更新的综合服务企业”为企业愿景,秉承“践行责任,构筑美好”的企业使命,在业务战略上,立足传统住宅开发优势,做强做优房地产开发经营业务,集中推进与房地产相关联的多元化转型,构建增量开发(以地产开发业务为核心)、存量更新(以老旧城区改造为核心)、多元转型(包括资产经营业务、养老、长租公寓、文创园区等创新发展业务)的业务体系结构。首开股份40年30城,立足北京,布局全国,深耕拓展京津冀、长三角、大湾区、川渝、长江中游、海峡西岸六大城市群核心区域,年开复工面积约1500万平方米,享有“一部首开史、半座北京城”的美誉,也是唯一参与了北京亚运、大运、奥运“三村”和国家速滑馆、国家体育馆、五棵松篮球馆建设的“双奥”开发企业。首开股份始终坚持精益求精,在特大型片区开发、高端城市居住区、精品别墅区等领域享誉业界。成功开发回龙观文化居住区、方庄小区、望京新城等20多个40万平方米以上的大型社区。精心打造的端礼著、君礼著、望京樾、奥森one、国风尚樾、璞瑅公馆、和悦璞云、梧桐山语、熙悦安郡、熙悦尚郡、成都云著、苏州如院、福州端礼著、海口美墅湾等一批项目,得到市场广泛认可。首开股份充分依托自有存量及新增资源优势,精心打造首开long街步行商业街、首开乐尚长租公寓、首开福茂购物中心、首开寸草养老等自有品牌。旗下北京丽亭华苑酒店、北京宝辰饭店、福州首开君澜温泉酒店、绵阳喜来登酒店、三亚天鸿度假村等酒店总规模超过40万平方米。深入拓展文创业务发展空间,北京前门书香世业文化主题街区、北京·禄米仓新视听产业园区稳定运营。首开股份提倡以科技创新带动产品升级,2013年全面实施绿色战略,截至2023年底,绿色建筑评价标识项目总面积近2000万平方米。连续多年获得“中国绿房企TOP10”、“中国绿房企(住宅)TOP10”和“中国绿色地产运行典范”荣誉称号。全力推进建筑产业现代化,实施产业化项目总规模超过800万平方米。2015年启动被动房技术研究和实践工作,开展多个住宅项目试点。因“责任”而生,作为城市更新的先行者和美好人居的实践者,首开股份将不断探索全新格局,与更多合作伙伴同行,“践行责任,构筑美好”。
• 发展进程: 北京首都开发股份有限公司(以下简称“首开股份”)的前身是成立于1993年12月29日的北京天鸿宝业房地产股份有限公司(以下简称“天鸿宝业”)。天鸿宝业是经北京市经济体制改革委员会批准,由北京市房地产开发经营总公司、北京华澳房产有限公司、北京市房屋建筑设计院(以下简称房屋设计院)共同发起,以定向募集方式设立的股份有限公司。公司设立时股本总额为6,825万股,均为现金出资。设立时北京市房地产开发经营总公司持股52.76%、北京华澳房地产有限公司持股14.65%、北京市房地产开发经营深圳公司持股14.40%、海南宝华实业股份有限公司持股10.99%、京华房产有限公司持股3.81%、北京宝信实业发展公司持股1.47%、北京市房屋建筑设计院持股0.73%、北京宝华饭店持股0.73%、北京市房地产开发经营总公司工会持股0.29%、北京市房屋建筑设计院工会持股0.1%、京华房产有限公司工会持股0.07%。 1996年12月24日,经北京市人民政府办公厅批准,公司调整为以发起方式设立股份有限公司,并于1996年12月31日在北京市工商行政管理局办理重新登记手续。本公司发起人为北京天鸿集团公司(原北京市房地产开发经营总公司,此时更名为北京首开天鸿集团公司,以下简称天鸿集团)、北京华澳房产有限公司、房屋设计院、海南宝华实业股份有限公司、深圳金阳投资有限责任公司(原北京市房地产开发经营深圳公司)、京华房产有限公司、北京宝华饭店、北京宝信实业发展公司、北京天鸿集团公司工会、京华房产有限公司工会、北京市房屋建筑设计院工会共11家单位。1999年4月5日,北京华澳房产有限公司将其持有的本公司的1,000万股股份转让给海南宝华实业股份有限公司(后该公司变更为美都控股股份有限公司。2000年5月8日,北京天鸿集团公司工会、北京市房屋建筑设计院工会、北京燕侨物业管理有限公司工会(原京华房产有限公司工会)将所持本公司股份共32万股转让给北京宝信实业发展公司。至此,北京天鸿集团持股3,600万股、美都控股股份有限公司持股1,750万股、深圳金阳投资有限责任公司持股983万股、京华房产有限公司持股260万股、北京宝信实业发展公司持股132万股、北京市房屋建筑设计院持股50万股、北京宝华饭店持股50万股。 2001年1月15日,天鸿宝业在上海交易所上网定价发行4,000万A股股票,2001年3月12日挂牌上市。2002年4月25日,根据公司2001年度股东大会审议通过的《股份公司2001年度利润分配预案》,以10,825万股为基数,每10股送6股股票股利,每股面值1元,共分配6,495万元。2006年1月19日,根据公司股东大会通过的公司股权分置改革方案,公司流通股股东每10股获得股票3股。2006年6月14日,根据公司2005年度股东大会审议通过的《股份公司2005年度利润分配及资本公积金转增股本方案》,以17,320万股为基数,每10股转增5股,每股面值1元,共分配8,660万元。 根据公司2007年第二次临时股东大会决议,并经过2007年12月27日中国证券监督管理委员会下发的证监公司字[2007]229号《关于核准北京天鸿宝业房地产股份有限公司向北京首都开发控股(集团)有限公司发行新股购买资产的批复》批准,公司向北京首都开发控股(集团)有限公司(以下简称首开集团)非公开发行股票55,000万股,用以购买首开集团16家下属机构股权。发行后的股本总额为80,980万股,变更后的注册资本为人民币80,980万元,业经北京京都会计师事务所有限公司京都验字(2007)第075号验资报告予以验证,并于2007年12月29日办理了企业法人营业执照变更手续。截至2008年1月9日,本次资产认购后公司前十名股东持股情况如下:北京首都开发控股(集团)有限公司持股67.92%、北京天鸿集团公司持股9.04%、美都控股股份有限公司持股4.27%、深圳金阳投资有限责任公司持股2.40%、中国工商银行—建信优化配置混合型证券投资基金持股1.56%、中国光大银行股份有限公司—泰信先行策略开放式证券投资基金持股0.59%、招商银行股份有限公司—光大保德信优势配置股票型证券投资基金持股0.45%、中国农业银行—中邮核心成长股票型证券投资基金持股0.44%、中国农业银行—宝盈策略增长股票型证券投资基金持股0.44%、华夏成长证券投资基金持股0.37%。2008年4月11日,北京天鸿宝业房地产股份有限公司更名为北京首都开发股份有限公司。根据首开股份2008年第三次临时股东大会决议,并经过2009年5月31日中国证券监督管理委员会下发的证监许可[2009]450号《关于核准北京首都开发股份有限公司非公开发行股票的批复》批准,公司非公开发行股票33,995万股,发行后的股本总额为114,975万股,变更后的注册资本为人民币114,975万元,业经北京京都天华会计师事务所有限责任公司北京京都天华验字(2009)第032号验资报告予以验证,并于2009年9月10日办理了企业法人营业执照变更手续。根据首开股份2010年股东大会决议,公司以资本公积金转增股本,以114,975.00万股为基数,每10股转增3股,变更后的注册资本为人民币149,467.50万元,业经京都天华会计师事务所有限公司出具的京都天华验字(2011)第0073号报告验资报告予以验证,并于2011年5月30日办理了企业法人营业执照变更手续。根据首开股份2012年股东大会决议,本公司以资本公积金转增股本,以149,467.50万股为基数,每10股转增5股,变更后的注册资本为人民币224,201.25万元,业经致同会计师事务所(特殊普通合伙)出具的致同验字(2013)第110ZC0143号验资报告予以验证,并于2013年10月9日办理了企业法人营业执照变更手续。根据公司2015年第五次临时股东大会决议,并经中国证券监督管理委员会下发的证监许可[2015]3028号《关于核准北京首都开发股份有限公司非公开发行股票的批复》批准,本公司非公开发行股票不超过33,756万股,发行后的股本总额为257,956.52万股,变更后的注册资本为人民币257,956.52万元,业经致同会计师事务所(特殊普通合伙)于2016年6月22日出具致同验字(2016)第110ZC0382号验资报告予以验证,并于2017年2月20日办理营业执照变更手续。截至2020年3月末,公司注册资本为人民币257,956.52万元,其中首开集团直接持有公司47.12%的股份,通过天鸿集团间接持有公司5.53%的股份,为公司的控股股东。由于首开集团由北京市国资委全资控股,因此首开股份的实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管理委员会。
• 商业规划: (一)国内房地产市场情况当前,经济持续回升向好面临诸多挑战。虽然房地产政策利好持续释放,但市场信心和预期尚未根本恢复,房地产市场仍在深度调整,上半年全国新建商品房销售额同比下降25%,百强房企销售额同比下降42%。从政策导向看,宏观政策注重固本培元,长短结合、标本兼治打好政策“组合拳”。房地产“去库存”再次成为政策重心。包括“北上广深”在内的全国城市楼市优化举措相继落地。这为公司促去化、拓融资带来了新的政策契机。从行业发展看,中央强调“加快构建房地产发展新模式,完善‘市场+保障’的住房供应体系”,建立租购并举的住房制度;建立“人、房、地、钱”要素联动机制,完善房屋全生命周期管理机制;有力有序推进现房销售;进一步推进“三大工程”,重点拓展配售型保障房;下力气建设好房子,“高质量、新科技、好服务”将成为市场竞争制胜的核心要素。这为公司推进产品升级与业务转型、拓展市场空间明确了方向与路径。从市场情况看,房地产市场维持下行态势的同时,结构性特征更加凸显:高能级城市核心区新房价格相对稳定,高端改善需求表现更好,具备“好位置、好产品”特征的项目更受购房者青睐;一二线核心城市成为投资焦点,土拍方式向“市场化”回归;民营房企面临流动性危机,央国企相对稳定。区域、产品与企业的不断分化为公司精准投资、优化产品、甄选合作提供了有益参考。1、2024年上半年全国商品房销售2024年上半年,全国商品房销售面积为4.8亿平方米,同比下降19.0%。其中,新建住宅销售面积为4.0亿平方米,同比下降21.9%;办公楼销售面积同比下降4.8%,商业营业用房销售面积同比下降3.5%。全国商品房销售额为4.7万亿元,同比下降25.0%。其中,新建住宅销售额为4.1万亿元,同比下降26.9%;办公楼销售额同比下降9.0%,商业营业用房销售额同比下降9.7%。2024年上半年,北京商品房销售面积509.9万平方米,同比下降2.5%。其中,住宅销售面积355.3万平方米,下降6.2%;办公楼37.8万平方米,增长14.4%;商业营业用房28.8万平方米,下降5%。北京商品房销售额为1642.6亿元,同比下降22.5%,其中,住宅销售额为1368.8亿元,同比下降28.7%。2、百城(全国100个重点城市)住宅价格2024年6月,百城新建住宅平均价格为16421元/平方米,环比上涨0.15%。从涨跌城市个数看,39个城市环比上涨,35个城市环比下跌,26个城市持平。同比来看,全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨1.50%。从市场表现来看,受部分城市优质改善项目入市影响,百城新建住宅价格环比上涨。2024年6月,北京新建住宅平均价格为45482元/平方米,环比微降0.11%;同比上涨1.64%,涨幅收窄0.15个百分点;1-6月,北京新建住宅价格累计上涨1.09%,较去年同期扩大0.94个百分点。3、上半年新开工面积和开发投资额2024年上半年,全国房屋新开工面积为3.8亿平方米,同比下降23.7%。其中,住宅新开工面积为2.8亿平方米,同比下降23.6%。全国房地产开发投资额为5.3万亿元,同比下降10.1%。其中,住宅开发投资额为4.0万亿元,同比下降10.4%,占房地产开发投资比重为75.9%。2024年上半年,北京房地产开发企业房屋新开工面积725.4万平方米,同比增长20.1%。其中,住宅新开工面积459.4万平方米,增长41%;办公楼19.1万平方米,下降41.6%;商业营业用房30.6万平方米,增长7.4%;北京房地产开发投资额为2228.0亿元,同比下降1.7%。其中,住宅开发投资额为1535.8亿元,同比增长7.7%,占房地产开发投资比重为68.9%。4、上半年房企到位资金情况2024年上半年,房地产开发企业到位资金为5.4万亿元,同比下降22.6%。国内贷款为8207亿元,同比下降6.6%;占比为15.3%,比上年同期提升2.7个百分点;自筹资金为1.9万亿元,同比下降9.1%;占比为35.2%,比上年同期提升5.3个百分点;定金及预收款为1.6万亿元,同比下降34.1%;占比为29.9%,比上年同期下降5.4个百分点;个人按揭贷款为7749亿元,同比下降37.7%;占比为14.5%,比上年同期下降3.6个百分点。2024年上半年,北京房地产开发企业本年到位资金1878.4亿元,同比下降30.8%。其中,定金及预收款785亿元,下降47.1%;自筹资金383.1亿元,增长19.5%;国内贷款350.3亿元,下降18.3%。(二)公司经营业绩回顾面对内外部异常严峻形势,公司领导班子团结带领全体员工,认真落实上级决策部署,着力统筹发展和安全,克难奋进顶住市场冲击、主动作为深化管理创效,在保障资金安全、实现融资拓展、加快去化盘活、促进控本增效等方面付出超常规努力,坚守住了不发生系统性风险的底线,公司生产经营保持平稳,为全年工作奠定了良好基础。今年上半年,一系列稳市场的政策举措,一定程度上提振了市场销售热度、缓解了房企资金压力。但当前房地产市场良性循环与健康发展的基础尚不稳固。在严峻复杂的形势下,近期公司结利项目毛利率持续下滑、业绩压力不断增大。上半年公司总体销售任务计划完成率较低,同比下降明显;商办滞重资产依然去化困难。围绕房地产主业的多元化转型力度和成效不够,尚未形成对冲传统开发业务业绩下滑的有效载体。持有物业项目毛利率水平与标杆企业相比存在差距。面对困难,公司攻坚克难加强项目去化和资产的盘活处置。积极应对不利局面,及时研究审议并调整近百个营销方案,加强监测监督、加大去化力度、加快销售回款。公司1-6月份共实现签约面积73.32万平方米;签约金额152.34亿元,行业排名保持稳定。同时,积极推进资产盘活与处置,实施经营性资产清单化管理;朝阳云锦铂郡商街以溢价成交;多个项目处置仍在进行中。积极调整营销策略,加大经营业绩的考核力度。按照“一项目一策”制定差异化营销策略,下沉指导、坚决去化重点项目,强调主体责任、加强去化督导。主动应对市场情况、综合研判,优化决策流程、抓住时机及时决策、调整营销策略。改进月度绩效考核方法,提高各项目的营销回款积极性;建立健全自销团队与物业经营人员市场化的绩效薪酬体系。成本费用控制压紧压实。从严从紧控制“两费”(管理费、营销费)支出,上半年销售费用、管理费用支出同比均有所下降。明确建造成本管控要点,加强考核;多个项目实现控本增效。控本增效成果获北京市企业联合会、企业家协会表彰。资金安全保障有力,融资拓展取得成效。强化资金动态监管、严控支出;积极争取外部支持,多元拓展融资渠道。积极响应“城市房地产融资协调机制”,15个项目纳入“白名单”,累计获得授信额度80.1亿元;落地49.38亿经营性物业贷、城市更新贷等长期限融资品种,首次发行5年期中票15亿元,融资期限结构进一步优化;随着高成本非标融资占比大幅下降,以及各类债券的接续成本大幅下降,报告期末平均融资成本较年初有所下降。报告期末,公司剔除预收账款后的资产负债率和净负债率未达标,现金短债比持续达标。(根据监管要求,在计算现金短债比时,扣除了受限货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房款共23.89亿元,增加一年内到期非流动负债中债券及借款本金104.17亿元,以及股东借款18亿元;在计算净负债率时,增加了长期应付款中股东借款29亿元;在计算剔除预收账款后的资产负债率时,扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额。