主营业务：建筑设计、绿色建筑咨询、生态城市规划、公信业务、EPC及项目全过程管理等
经营范围：城市及建筑科学研究,城市规划编制,工程咨询、勘察、设计、质量检测与检查、项目管理、监理及相关技术服务,环境工程检测和咨询,建筑工程性能评估,能耗测评及节能检测评价,绿色节能改造咨询与施工,绿色建筑与园区运营管理,碳审计与评估,绿色低碳技术与产品咨询、投资、培训推广,节能管理服务,会议展览,物业租赁与管理,建筑服务;科普宣传服务;数字内容制作服务(不含出版发行);组织文化艺术交流活动;信息技术咨询服务;以自有资金从事投资活动;创业投资(限投资未上市企业);绿色低碳技术培训推广;认证服务。
深圳市建筑科学研究院股份有限公司(简称“建科院”)是国家级高新技术企业、全国博士后科研工作站、全国绿色建筑先锋单位、国家绿色建筑华南基地、全国科普教育基地,2000年以来专注于持续探索中国特色新型城镇化之路,构建绿色建筑、社区、城区,到低碳生态城市4个层面的“诊断”、“规划”、“建设”、“运营”、“更新”五位一体的业务能力和资质,通过科研、规划、设计、咨询、检测与公信、运营等多业务协同提供综合科技创新与技术服务,成为该领域先行者和国内外知名领导者之一。
在2009年成功完成首个自我设计自筹自建自我运营的“低成本,中国式”国家三星级绿色建筑“建科大楼”的基础上,建科院探索城市、城区规模下更多影响因素。
同时也衍生出更多的业务能力与模式:设计监理(或设计全过程咨询服务)、代建业务、EPC业务、DOT业务等。
（一）主要业务报告期内,公司围绕城市绿色高质量发展需求,持续优化业务结构,聚焦系统性服务能力的构建与输出,并在原有的城市绿色发展全过程技术服务板块（主要包括城市规划、建筑设计、EPC及项目全过程管理、绿色建设运营等技术咨询服务）和绿色人居公信全过程技术服务板块（主要包括检测、检验、认证服务）的基础上,深化并逐步形成以场景创新服务、战略孵化服务、公信服务为主体,其他技术服务有序管理的业务格局。
场景创新服务是通过“总设计师”、城市“智库”等模式,系统解决城市重点片区、重点建筑及重要渠道客户面临的综合性发展需求。
此类需求具有较强的个性化、复杂性、规模大、周期长等特征,难以通过单一技术手段解决。
公司在整合规划、设计、咨询、建设管理、运营等全过程技术服务能力的基础上,针对大型项目常见的跨专业协同难、多主体协同难、技术综合应用难等关键痛点,提供融合新技术、新业态、新模式的解决方案,并取得较好成效,典型实践已形成多层次布局：深圳龙岗职教园“总师制+总体设计”、光明科学城“三总师一体”等片区级场景项目；雄安新区商务服务中心、青藤小镇等城市地标场景项目；攀枝花、长治综合开发等城区级场景项目；深圳南山区政府大楼改造及电力托管等能碳管理类业务场景项目,充分彰显了公司在不同尺度下的综合服务能力。
战略孵化服务是公司为推动业务转型和开拓第二增长曲线的战略发展需要,开展的科研服务及创新试点业务,主要方向包括：绿色鸿蒙生态社区营建,以建科大楼、未来大厦为首期载体；能碳综合服务,涵盖能源管理、零碳咨询、光储直柔及碳核算等业务；生态社区及绿色生活方式服务,健康人居C端产品服务,数字化城市体检等创新应用。
创新业务的孵化培育能持续强化公司绿色科技储备与核心竞争力,虽然尚未大规模市场化应用,但已在自有场景或部分客户项目中落地,并逐步产生业绩贡献。
公信服务以检测、检验、认证为基础,以保障公众利益为核心,致力于为城市、建筑及人居环境的安全、健康、舒适、高效与可持续性提供解决方案。
公司围绕房屋安全与绿色低碳成效开展验证与持续评估,形成集工程性能检测、绿色成效验证、技术咨询与认证于一体的服务模式,巩固公司在绿色低碳领域的权威验证能力。
具体包括建设工程检测与验收、IDI风险管理、绿色建筑符合性评估、超低能耗与零碳建筑评价、碳绩效体系服务、装修污染物全过程控制、绿色建材认证等。
其他技术服务业务主要包括以传统单点模式开展的城市规划、建筑设计、技术咨询等服务,对公司业绩及现金流仍有一定支撑作用,在市场开拓中可能与场景创新服务业务具备关联,如服务于同一重点片区或重要渠道客户,后续将逐步转型整合并入上述业务类别,非战略聚焦区域业务也将加强应收款管理。
（二）经营模式及市场策略上述业务能力的落地,依托于公司独特的经营模式与区域策略。
公司采取“重点深耕、辐射带动、前瞻培育”的区域发展策略,以深圳、雄安等承担国家绿色转型试点任务的区域为核心支点,深度参与制度创新与实践探索,持续积累可复制的系统性服务经验；在此基础上,辐射粤港澳大湾区与京津冀协同发展区域,并前瞻性布局西南等新兴市场。
面向政府及国有企业客户,公司推行“城市客户”经营模式,即围绕特定城市或片区的中长期发展需求,提供跨周期、跨专业、高协同的全过程技术陪伴服务。
该模式通过高层级技术统筹机制,整合空间研判、方案生成、建设统筹与效果验证等全链条能力,并依托数据平台、算法工具等数字化载体,实现从“项目交付”向“发展共担”的升级。
通过这一模式,公司不仅提升自身业务运作效率,更助力客户在绿色低碳转型中实现政策落地、空间提质与治理能力提升的多重目标,形成技术价值与城市发展需求的深度耦合。
（三）重点项目及奖项公司积极关注和响应客户需求的变化,提供具有科创型、综合性等特征的新动能业务服务,着力服务于城市新产业发展,在完成深圳国际低碳城、雄安商务服务中心等重点项目的基础上持续发展：深圳职教园项目：作为深圳首个采用“指挥部+总师制+总体设计”机制的项目,公司承担“总师制+总体设计”服务,集成百余项减碳技术,推动项目达到近零碳水平,通过上盖大板、空间复合利用等自研技术拓展城市空间,并引入低碳技术、智慧校园等产业资源,实现“科研创新引领+城市场景应用”的双重驱动。
光明中心区及明湖智谷片区总设计师咨询服务：深圳市首例集规划建设运营一体化的总设计师咨询服务项目,系统解决在城市工作新形势下,重点单元规划动态调控、重点建设工程品质把控、交通体系难点堵点梳理、韧性海绵城市安全保障、耕地农地复耕生态修复、老旧城区活力焕新运营等城市高质量建设的全链条发展诉求。
“光储直柔”技术应用：成功应用于北京三里屯太古里、广州太古汇等项目,通过柔性调节能力实现多电源灵活组合供电,拓展性强,支持并、离网无缝切换,助力构建建筑群智慧能源系统,并实现较好节能减碳效应和经济性。
鲁纳古村“叠村”计划：融合公司包括“叠变空间”等多方面的技术实践积累,通过自研模块化产品活化闲置空间,打造特色旅居、创业及活动场所,提供良好生活、创业环境的同时,还能充当自主供水供电的临时避难场所。
公司屡获住建领域华夏建设科学技术奖、广东省土木建筑学会科学技术奖、省市优秀工程勘察设计奖等国家、省市级和行业奖项,项目多次迎接国家及省市领导、各界人士到访,社会与行业认可度高。
1、概述2025年度,公司在复杂多变的市场环境中经历了严峻挑战,经营上出现上市以来的首次亏损：全年营业收入2.55亿元,同比出现下滑,净利润-9,189.07万元。
业绩承压主要包括以下因素：一是市场需求存在结构性变化,常规业务增量放缓；二是行业竞争加剧、客户资金状况普遍紧张,新签项目量下降,结算周期增长；三是长账龄应收款项规模持续增加,坏账计提压力增大。
尽管业绩受挫,公司在战略转型的关键时期仍展现出一定的经营韧性与执行力,在现金流管理、业务模式重塑方面取得了一定成效,全年回款总额达到2.92亿元并高于当期营业收入,相对有效保障公司经营安全。
业务板块表现呈现分化与重塑态势。
受市场订单下滑、行业竞争白热化以及项目交付确认周期延长等因素影响,常规单点开展的城市规划、建筑设计、检验检测等业务板块营收规模出现不同程度的收缩；能源管理、场景空间活化等新兴业务逐步落地,但尚处于市场培育的早期,规模较小,短期内不足以弥补常规业务下滑缺口。
此外,公司坚定落实业务转型举措,主动收缩非核心业务区域并聚焦于重点区域及重要渠道客户,也对业绩产生阶段性影响,但新业务模式也已体现出一定的发展潜力,具体情况如下文分析。
另一方面,公司成本费用压力也较为明显,主要原因如下：一是通过持续推行降本增效措施、严格实施薪酬与业绩挂钩机制等方式,刚性成本已控制在较低区间；二是公司坚定保持对研发创新的投入强度,研发投入占营业收入的比例达到14.62%,支撑技术底座和核心团队的稳定；三是未实施大规模裁员,主要通过内部转岗机制支持新业务发展；四是应收款项虽然增幅较小,期末余额合计为6.60亿元,但长账龄款项的增加以及部分项目风险等级上升仍导致坏账计提增加,不过整体客户资质较好,约67%集中于重点区域的政府机构、事业单位及高信用等级国有企业,约23%为非房地产类客户组合,房地产相关项目占比极低且主要集中于检测、咨询等低风险环节；五是未来大厦公允价值同比有所下降,入驻率不足致使运营压力较大。
公司正经历从传统的“单点服务”向“系统解决方案”服务商的深刻战略转型,核心举措及成效如下：一是坚决实施资源聚焦策略,并持续深化业务模式重塑,通过主动缩减非核心战线的低价值散单,集中资源投入深圳、雄安等重点片区,以及传音、水务系统等重要渠道客户,“三重专项”类新签合同额占比持续提升并达60%,重点发展的总设计师服务、城市智库服务、综合咨询服务等具备“系统解决方案”特征的场景创新服务业务,业绩规模在逆境之下仍实现同比持平。
二是坚持创新驱动发展,在能源与双碳领域,深化创新成果转化,成功实施如龙岗供电局、攀枝花红旗村等零碳示范项目,“公共建筑空调系统低碳运维公共技术服务平台组建”项目已纳入深圳市2024年第二批战略性新兴产业扶持计划并获批专项扶持资金。
三是将应收款项清收作为经营工作的重中之重,成立专项工作组,将回款指标作为核心考核依据,综合运用催收、法律诉讼、以资抵债等多种手段,强力清收长账龄应收款项,全年回款同比变动显著小于业绩变动,在转型攻坚期间的经营安全奠定重要基础。
四是推进会计与业务管理的精细化优化,包括优化会计估计,将来自优质客户（如北上广深政府、事业单位、AAA级信用评级国企）的项目纳入低风险组合,以更真实反映业务实质,同时优化业务分类,市场营销和内部管理的精准性有所提升。
五是在数字化智能化方面,积极推动开源鸿蒙应用,推出“灵动空间”等智能资源管理系统,并建设内部AI智能体客服,提升运营效率。
尽管内外部环境的挑战预计仍将持续,市场需求快速变化与行业竞争加剧对业务拓展的挑战、长账龄应收款项持续增加带来的资金压力与坏账风险也仍然存在,但市场对复杂问题一站式解决方案需求的增长,以及创新技术在城市和人居空间综合应用诉求的提升,为公司发展带来了新的机遇。
为此,公司也采取积极举措,并在董事会的指导下确定发展计划,向业绩根本性回升及全面扭亏的方向奋发进取。
目前,公司战略转型已显现初步成效,2026年一季度已成功中标多个长期跟踪的重大合同,新业务模式初见成效；同时,科技创新公司债券申报工作也在稳步推进,发行成功将为公司创新发展提供有力资金保障。
建科院前身为根据深圳市机构编制委员会下发的深编[1992]46号《关于市建筑设计院机构编制问题的批复》设立的深圳市建筑科学研究所。
2001年9月14日,深圳市机构编制委员会办公室下发了深编办[2001]55号《关于深圳市建筑科学研究所更名的批复》,同意建科院的名称由“深圳市建筑科学研究所”变更为“深圳市建筑科学研究院”,并取得了深圳市事业单位登记管理局核发的《事业单位法人证书》(编号:事证第144030000046号),当时属于深圳市规划局下属事业单位深圳市建筑设计研究总院下属的市属事业单位。
2006年7月5日,中共深圳市委办公厅、深圳市人民政府办公厅联合下发了深办〔2006〕34号《关于印发<深圳市市属事业单位分类改革实施方案><深圳市事业单位改革人员分流安置办法>和<深圳市事业单位转企社会保险有关问题实施办法>的通知》以及深办〔2006〕35号《关于印发<深圳市党政机关事业单位所属企业、转企事业单位划转工作实施方案>的通知》,决定将深圳市建筑科学研究院等124家市属转企事业单位的市属国有权益划转市国资委系统,并改制为企业。
2006年8月16日,深圳市规划局(作为移交方)与深投控(作为接收方)、深圳市建筑设计研究总院(作为被划转单位)、市划转工作组第四组(作为监交方)签署了《关于深圳市建筑设计研究总院划转和移交工作备忘录》,明确根据《关于印发<深圳市党政机关事业单位所属企业、转企事业单位划转工作实施方案>的通知》,深圳市规划局将拥有的深圳市建筑设计研究总院的国有资产划转给深投控,为简化划转程序,同时将深圳市建筑设计研究总院主管的深圳市建筑科学研究院随其一并划转给深投控。
2007年3月5日,深圳市国资委下发了深国资委[2007]69号《关于办理市党政机关事业单位所属企业、转企事业单位产权变更登记手续的通知》,决定将包括建科院在内的246家划转单位的国有产权划转给深圳投控,要求深圳投控尽快办理产权变更登记的相关手续。
2007年8月20日,建科院由事业单位改制设立为有限责任公司,领取了《企业法人营业执照》(注册号:440301102792750),公司注册资本2,000万元,深投控以原建科院截止至2006年12月31日的净资产及土地评估增值合计1,010万元、货币现金990万元出资,持有公司100%的股权,并由深圳市事业单位登记管理局出具深事登注[2007]08号《事业单位法人注销通知书》办理了事业单位法人注销登记手续。
建科院有限设立时的经营范围为:建筑科学研究、工程咨询;建筑工程设计;工程项目管理;建筑工程、建筑结构配件、建筑材料质量检测;建筑物检测鉴定和改造;能耗测评及节能检测评价;绿色建筑咨询评价;建筑新技术、建筑文化和知识开发与推广应用。
根据2013年11月28日召开的建科院有限股东会决议,建科院有限以2013年5月31日为改制基准日,整体变更设立股份公司,各股东以其所拥有的截至2013年5月31日建科院有限的净资产166,322,358.71元,按1:0.6614的比例折合股份总额11,000万股,大于股本部分计入资本公积。
上述出资已经立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的信会师报字[2013]验字第310546号《验资报告》验证。
公司已于2013年12月25日在深圳市市场督管理局办理了股份公司设立的工商变更登记手续。