杭州滨江房产集团股份有限公司

• 企业全称: 杭州滨江房产集团股份有限公司
• 企业简称: 滨江集团
• 企业英文名: Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.,Ltd.
• 实际控制人: 戚金兴
• 上市代码: 002244.SZ
• 注册资本: 311144.389 万元
• 上市日期: 2008-05-29
• 大股东: 杭州滨江投资控股有限公司
• 持股比例: 45.41%
• 董秘: 沈伟东
• 董秘电话: 0571-86987771
• 所属行业: 房地产业
• 会计师事务所: 天健会计师事务所(特殊普通合伙)
• 注册会计师: 蒋舒媚、沈祥红
• 律师事务所: 浙江天册律师事务所
• 注册地址: 浙江省杭州市庆春东路38号
• 概念板块: 房地产开发 浙江板块 标准普尔 破净股 富时罗素 MSCI中国 深股通 证金持股 中证500 融资融券 深成500 固态电池 租售同权 在线旅游 养老概念 长江三角

• 注册地: 浙江
• 成立日期: 1996-08-22
• 组织形式: 大型民企
• 统一社会信用代码: 91330000719577660B
• 法定代表人: 张洪力
• 董事长: 戚金兴
• 电话: 0571-86989077
• 传真: 0571-86955266
• 企业官网: www.binjiang.com.cn
• 企业邮箱: office@binjiang.com.cn
• 办公地址: 浙江省杭州市庆春东路38号
• 邮编: 310016
• 主营业务: 房地产开发和销售。
• 经营范围: 房地产开发,房屋建筑,商品房销售,水电安装,室内外装璜;含下属分支机构的经营范围;其他无需报经审批的一切合法项目(以工商登记机关核准为准)。
• 企业简介: 杭州滨江房产集团股份有限公司成立于1992年,具有建设部一级开发资质,全国民营企业500强,房地产企业20强,长三角房地产领军企业。2008年5月29日,滨江集团在深圳成功上市,成为该年度唯一一家国内A股IPO上市的房地产企业,股票代码为002244。2023滨江集团全年销售额为1534.7亿元,位列克而瑞全国房企排行榜第11位。滨江集团秉承“让老百姓都能住上一套好房子”的理念,目前已建立一套完善的标准化体系,涵盖“A+定制、A+豪华、A+经典、A豪华、A经典、A舒适、B豪华、B经典、B舒适、C豪华、C经典、C舒适、D定制、D尊贵、D经典、D舒适”共四大产品体系十六个版本,并将标准化体系进一步延伸到物业服务、小区配套及专业服务等房产各相关行业。在区域布局方面,滨江集团形成了“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东,开拓粤港澳大湾区,关注中西部重点城市”的发展战略。在行业竞争中,滨江集团根据自身特点,在发展中逐渐形成了“人员优势“、品牌优势“、”融资优势“、“合作优势”、“经营决策优势”和“公益影响力优势”等六大核心竞争力。32年的发展,铸就了滨江集团“装修、环境和服务”三张金名片。在今后发展中,将不断提高社会的认可度、行业的影响力、客户的美誉度和员工的满意度,为千家万户创造安居乐业的理想栖息地,并成为“行业品牌领跑者、产品品质标准制订者”的著名房地产企业。
• 发展进程: 公司前身是杭州滨江房产集团有限公司。2006年11月26日,经滨江集团股东会决议,同意将滨江集团整体变更为股份有限公司,即以截至2006年10月31日的经天健所审计的净资产424,367,992.91元中的420,000,000元按1:1折合股份总额420,000,000股,每股面值1元,净资产超过420,000,000元部分转作公司资本公积-股本溢价。2006年12月6日,杭州滨江房产集团股份有限公司在浙江省工商行政管理局完成工商变更登记,注册资本42,000万元,注册号为:3300001012047。
• 商业规划: 自1996年公司成立以来,公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营,致力于成为一家具有自身独特优势的专业房地产开发企业,商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务。（一）行业格局2024年上半年房地产调控政策持续优化。2024年4月底中共中央政治局会议强调,要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。各地方政府也陆续调整、优化房地产市场调控政策。根据国家统计局数据,2024年1-6月,全国房地产开发投资52529亿元,同比下降10.1%；其中,住宅投资39883亿元,下降10.4%。开竣工方面,2024年1-6月,全国房屋新开工面积38023万平方米,下降23.7%。其中,住宅新开工面积27748万平方米,下降23.6%。房屋竣工面积26519万平方米,下降21.8%。其中,住宅竣工面积19259万平方米,下降21.7%。商品房销售方面,2024年1-6月,全国新建商品房销售面积47916万平方米,同比下降19.0%,其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元,下降25.0%,其中住宅销售额下降26.9%。库存方面,截止2024年6月末,全国商品房待售面积73894万平方米,同比增长15.2%。其中,住宅待售面积增长23.5%。价格方面,根据中房指数系统百城价格指数,2024年上半年,受改善型楼盘入市带动影响,百城新建住宅价格累计结构性上涨1.24%,涨幅较2023年下半年扩大0.99个百分点；百城二手住宅价格延续调整态势,累计下跌3.61%,跌幅较2023年下半年扩大0.87个百分点。（二）公司上半年主要经营情况报告期内,公司按照年初制定的经营计划,稳健开展经营,2024年上半年主要经营情况回顾如下：1．财务稳健、有息负债下降公司坚持稳健经营,融资渠道畅通,并继续保持合理有息负债水平,“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。截止报告期末,公司权益有息负债344.4亿元,较上年末下降15.6亿元,并表有息负债规模398.68亿元,较上年末下降16.5亿元,其中银行贷款占比79.5%,直接融资占比20.5%。扣除预收款后的资产负债率为55.09%,净负债率为22.86%。债务期限构成上,短期债务为107.63亿元,占比仅为27%,低于期末货币资金（264.38亿元）,现金短债比为2.46倍,可有效覆盖短期债务。公司近年来综合融资成本不断下降,2020年5.2%,2021年4.9%,2022年4.6%,2023年4.2%,截至报告期末公司平均融资成本为3.7%,较上年末下降0.5个百分点。融资成本持续下降,充分反映了市场对滨江优秀的资产价值、强大的经营能力和优质的公司信誉的高度认可。公司授信储备充裕,流动性良好,截止2024年6月末,公司共获银行授信总额度1259.24亿元,较上年末增加3.45%,授信额度已使用366.8亿元,剩余可用892.44亿元,占总额度的71%。直接融资可用额度上,截止报告期末已获批尚未发行的公司债额度15.52亿元,注册完成尚未发行的短期融资券额度23亿元、中票额度23亿元,可根据资金需求和市场情况择机发行。报告期内,公司经营活动现金流净额-45.8亿元,较去年同期下降116.62%,主要因公司维持较强的拿地力度,购买商品、接受劳务支出相对稳定,但报告期内资金回笼受销售同比下降、按揭首付比例下调,以及形象进度未结顶等按揭放款条件受限因素影响,与去年同期相比降幅较大。预计随着土地款的支付,以及已售项目逐步结顶达到按揭放款条件,下半年回笼资金较上半年将有较大幅度增加,公司经营活动现金流将持续改善。2．销售保持行业前列、项目交付顺利2024年1-6月,公司实现销售额582.3亿元,位列克尔瑞行业销售排名第8位,较2023年提升3位。报告期内,公司共有16个新盘顺利交付,实现营业收入242.01亿元,同比下降10.46%；实现归母净利润11.66亿元,同比下降28.74%,主要受交付体量较上年同期减少及交付项目本身毛利下降影响。根据项目建设进度,今年公司楼盘交付主要集中在第四季度。本期公司结算毛利率较上年同期下降较多,主要因报告期内结算的主要项目为2020年、2021年获得的项目,该等项目因存在自持等原因导致毛利率较低,预计随着低毛利项目的交付,未来毛利率会逐步修复。截止报告期末,公司总资产2829.2亿元,较上年末下降2.45%,归属于上市公司股东的净资产263.66亿元,较上年末增长4.20%,扣除预收款后的资产负债率为55.09%,资产结构进一步优化。截止报告期末,公司尚未结算的预收房款为1394.4亿元,可结算资源充裕。3．区域深耕、土储优质报告期内,公司新增土地储备项目10个,全部位于杭州,进一步巩固杭州市场份额。报告期内新增项目计容建筑面积合计87.5万平方米,权益土地款112.2亿元。截止报告期末,公司土地储备中杭州占66%,浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比25%,浙江省外占比9%。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。4．代建、租赁和养老等其他业务稳步推进代建业务方面,公司通过对外输出品牌,拓展代建业务,对开发业务起补充作用。报告期内公司已获取宁波余姚代建项目一个,同时公司积极参与省内各类政府代建项目的投标。租赁业务方面,截止报告期末,公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约43.14万平方米,报告期内实现租金收入1.98亿元。公司投资性房地产采用成本法计量,期末账面价值92.56亿元。养老业务方面,公司旗下首个康养项目,滨江和家御虹府长者之家有序运营中,截止报告期末,入住率已超75%。新增土地储备项目注：表中项目权益比例可能存在根据项目发展情况动态调整情形,上述比例仅供投资者作阶段性参考。累计土地储备情况注：累计土地储备项目指截止2024年6月30日末在建和拟建的项目,不含竣工和交付项目,剩余可开发计容建面指截止报告期末尚未领取施工许可证的项目的计容建面。主要项目开发情况注：上表中竣工面积指项目竣工备案面积,表中涉及项目权益比例、面积指标、投资金额等的相关数据可能存在根据项目具体开发情况动态调整情形。主要项目销售情况主要项目出租情况融资途径单位：元发展战略和未来一年经营计划（一）公司发展战略2024年,公司将继续推进实施“1+5”的发展战略,“1”指房地产主业,坚持把房地产主业做精、做优、做强,在保证安全运营和品质的前提下,与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。（二）经营计划2024年公司将坚持在不确定的市场中做确定的事情,继续发挥企业核心竞争力,聚焦优势城市、优势地段、优势产品领域,稳健安全发展！1）销售目标：销售额1000亿元以上,占行业总规模的1%,全国排名在15名以内。2）土地储备：投资金额控制在权益销售回款40%以内。区域布局上,聚焦杭州、深耕浙江、浙江省外重点关注上海。3）融资：继续保持稳健,权益有息负债规模保持平稳,同时将一年期的直接融资规模控制在40亿元以内,争取进一步降低融资成本。截止2024年6月末,公司权益有息负债规模为344.4亿元,平均融资成本已降至3.7%,较上年末下降0.5个百分点,创历史新低。4)代建业务：继续拓展代建业务,争取新增5至10个代建项目。2024年上半年已新增宁波余姚代建项目一个,同时公司积极参与省内各类政府代建项目的投标。（三）2024年主要计划竣工交付项目2024年上半年,公司已按计划交付天台江山慈悦、宁波萃语华庭、宁波誉品、义乌福田里、锦尚和品府、滨涛映月、红狮上品B区、望涛月明、滨融府大平层、平湖尚品、南京玖华府一期、湖州鸣翠里、广州星航TOD、千岛湖湖滨印象北区、南京翡翠上城一期、桐庐嘉品16个新盘项目,剩余项目计划于下半年交付。根据项目建设进度,今年公司楼盘交付主要集中在第四季度。（四）2024年到期的直接融资情况从本报告披露日起,将于本年度到期的公司直接融资剩余1笔,具体情况如下：公司经营稳健、盈利情况良好,各项业务经营情况正常。本年度已提前赎回并兑付23滨江房产MTN001、23滨江房产MTN002等多只产品,对于本年度剩余将到期债券,公司将合理调度分配资金,保证按期偿付到期本息。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保按照房地产企业经营惯例,公司及部分控股子公司为相关业主按揭贷款提供保证。截至2024年6月30日,本公司及部分控股子公司为购买本公司相关房产的业主提供保证所及的借款金额为3,470,947万元。本报告期,公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。