京投发展股份有限公司

• 企业全称: 京投发展股份有限公司
• 企业简称: 京投发展
• 企业英文名: Metro Land Corporation Ltd.
• 实际控制人: 北京市人民政府国有资产监督管理委员会
• 上市代码: 600683.SH
• 注册资本: 74077.7597 万元
• 上市日期: 1993-10-25
• 大股东: 北京市基础设施投资有限公司
• 持股比例: 40%
• 董秘: 张雨来
• 董秘电话: 010-65636622
• 所属行业: 房地产业
• 会计师事务所: 致同会计师事务所(特殊普通合伙)
• 注册会计师: 孟庆卓、高天琪
• 律师事务所: 北京市中伦律师事务所
• 注册地址: 宁波市海曙中山东路238号
• 概念板块: 房地产开发 浙江板块 预亏预减 北交所概念 央国企改革 土地流转 长江三角 养老概念 创投

• 注册地: 浙江
• 成立日期: 1992-09-08
• 组织形式: 地方国有企业
• 统一社会信用代码: 91330200144052096U
• 法定代表人: 孔令洋
• 董事长: 孔令洋
• 电话: 010-65636688,010-65636620,010-65636622
• 传真: 010-65636600
• 企业官网: www.600683.com
• 企业邮箱: ir@600683.com
• 办公地址: 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层
• 邮编: 100022
• 主营业务: 房地产开发、经营及租赁
• 经营范围: 房地产开发、经营及租赁。自营和代理货物和技术的进出口,但国家限制或禁止进出口的货物和技术除外;技术咨询、房地产咨询、实业投资及咨询。(以工商部门核准为准)
• 企业简介: 京投发展股份有限公司(股票代码:600683)是一家以房地产开发为主营业务并逐步涉及多元产业发展的综合性企业。近年来京投发展迅猛发展,先后涉足住宅、高端综合体、商业、别墅、酒店、区域开发等多业态领域,投资并开发近20个项目,迅速壮大成为一家总资产近300亿元的大型国有控股企业。作为北京市基础设施投资有限公司旗下市场化房地产二级开发的唯一平台,公司擅长轨道交通车辆基地一体化开发,将原来单纯由政府投资的地铁停车场或检修段,变为可以建设的土地资源,是土地集约化利用的典范。目前公司已形成以轨道交通车辆基地开发为核心,沿轨道物业上下游进行纵向拓展,兼顾小镇开发为特色的多元化发展模式,开创了独树一帜的轨道交通车辆基地开发模式,是中国轨道物业的开拓者。公司依托大股东资源,凭借专注、专业、专擅、专攻的企业优势,在减振降噪技术领域获得多项技术专利,形成技术产品,并在项目上实施应用,达到国际先进水平;公司积累了丰富的项目操作经验,在北京,以公园悦府、琨御府、西华府等为代表的轨道交通车辆基地开发项目,以骄人的销售业绩及项目品质傲领区域市场,实现社会效应和经济效应的双赢,奠定了公司亚洲轨道物业专家的地位。经过近十年探索,2018年,京投发展根植北京,茂盛全国,并提出TOD智慧生态圈的理念,强调对城市、地铁、业主三个层面提供可持续性服务,恢复城市活力,带动区域经济发展、为消费者打造“地铁一体化集约生活”。
• 发展进程: 本公司前身为宁波华联集团股份有限公司,1992年9月以募集方式设立,1993年9月经批准发行人民币普通股,并于同年10月在上海证券交易所挂牌上市。经公司2002年11月12日第十五次(临时)股东大会审议通过,,公司名称由原“宁波华联集团股份有限公司”变更为“银泰控股股份有限公司”。后变更为“京投银泰股份有限公司”。证券简称于2009年7月20日起由“银泰股份”变更为“京投银泰”。 2016年6月6日,公司办理完毕工商变更登记手续,并取得由宁波市市场监督管理局换发的《营业执照》,公司名称正式变更为“京投发展股份有限公司”。经公司申请,并经上海证券交易所核准,自2016年6月16日起,公司证券简称由“京投银泰”变更为“京投发展”,证券代码“600683”保持不变。
• 商业规划: （一）宏观市场环境1、宏观政策概况2024年,政府多次在重要会议上对房地产行业进行了全面部署,明确了发展方向。上半年,房地产政策延续宽松主基调,中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门持续推出多项金融举措,下调LPR基点、降低最低首付比、取消商业贷款利率下限、下调公积金贷款利率等,旨在降低购房门槛,减轻居民按揭负担。下半年,政策力度和频次均显著增强,中央定调“止跌回稳”,房地产发展新模式不仅明确了房地产行业发展方向,也为市场预期注入强心剂,四季度市场呈现显著回暖态势。2、房地产行业数据概况国家统计局数据显示,2024年全国房地产开发企业房屋施工面积73,3247万平方米,同比下降12.7%。其中住宅施工面积51,3330万平方米,同比下降13.1%；房屋新开工面积73,893万平方米,同比下降23.0%,其中住宅新开工面积53,660万平方米,同比下降23.0%；房屋竣工面积73,743万平方米,同比下降27.7%,其中住宅竣工面积53,741万平方米,同比下降27.4%；新建商品房销售面积97,385万平方米,同比下降12.9%,其中住宅销售面积同比下降14.1%；新建商品房销售额96,750亿元,同比下降17.1%,其中住宅销售额同比下降17.6%。北京市统计局数据显示,2024年全市房地产开发企业房屋新开工面积1,286.9万平方米,同比增长2.4%。其中住宅新开工面积762.3万平方米,同比增长6.6%；房屋竣工面积1,652.5万平方米,同比下降21.8%,其中住宅竣工面积912.8万平方米,同比下降21.6%；新建商品房销售面积1,118.7万平方米,同比下降1.2%,其中住宅销售面积785.7万平方米,同比下降4.0%。3、重点关注区域（1）北京2024年,北京市积极响应国家政策,在房地产政策环境持续优化的宏观背景下,相继出台一系列重磅举措。在信贷政策方面,降首付、降利率举措不断推进,以减轻购房者资金压力,有效刺激市场需求；在限购政策方面,对限购门槛进行适度调整,精准施策,进一步激活房地产市场的交易活跃度。这些政策的出台与实施,充分展现了北京市在促进房地产市场平稳健康发展方面的决心与行动力,为房地产市场的稳健前行奠定坚实基础。（2）无锡2024年,无锡市积极响应国家政策。在公积金支持方面,着重加大公积金对购房者的支持力度,切实缓解购房资金压力；大力推行“卖旧买新”政策,有效激活二手房市场,带动新建商品住房交易；在安置工作方面,加大房票安置工作力度,支持引进人才购房,为各类人才提供住房保障。这一系列政策举措协同发力,为无锡市房地产市场的稳健、高质量发展注入动力。（二）公司经营情况2024年,公司始终坚守战略定力,持续深耕TOD主业,以客户实际需求为导向,全方位提升产品品质与服务质量,通过多元、精准策略推动去化与回款,重点项目实现高品质交付,融资结构不断优化,呈现韧性发展态势。公司高度关注市场动态,审慎研究潜在资源与市场机会,始终将风险防控置于重要位置,强化安全生产管理体系建设,确保安全生产形势持续稳定,为公司各项业务的稳健推进筑牢坚实基础。2024年,公司实现签约销售额53.65亿元,回款额52.47亿元,新开工面积（权益）9.72万平方米,竣工面积（权益）11.19万平方米。1、北京及环京地区项目情况：（1）北熙区：作为公司布局朝阳区的重点项目,项目一期住宅主体已全部封顶,园林景观、外立面、公区精装实现多维实景开放；项目二期住宅楼主体结构封顶,工程进度有序推进。项目全年以加快去化为目标,紧跟市场政策及竞品动态,精装样板间相继亮相升级客户体验,社群主理人计划有序执行凝聚社群力,多措并举保增量、促转化。推动区域利好配套落地及强化区域发展,持续打造大盘可持续成长核心优势。（2）檀谷：作为公司长期深耕的京西项目,2024年持续迭代升级,已然成为融合公园商业、优质教育配套、高品质住区等多元元素的生活方式市镇标杆,进一步带动区域发展,实现价值进阶,凭借独特魅力稳居北京市热门网红打卡地前列。2024年檀谷商圈商业氛围愈发浓厚,12家高品质头部品牌开业,其中涵盖4家全国、北京首店,创造了京西最强生活方式品牌组合。全年举办各类艺术文化活动超50场,涵盖音乐演出、艺术展览、电影放映等多元形式。自媒体平台的自传播总曝光量突破2亿,成为官媒点赞推荐的旅游好去处。凭借创新型生态模式,檀谷住宅销售2024年再取佳绩。同时檀谷荣获“2024年度北京商业模式创新品牌”大奖,并被评为“年度最受欢迎生活方式目的地”,品牌影响力与美誉度持续攀升。（3）森与天成：项目以四环主城、双地铁金融线、低密空中森境等核心价值为支点,采用终端全覆盖的营销策略,全新展示样板开放提升客户体验,延续四环销售红盘地位获得丰台区四季度销冠。项目有序推进,盖上区住宅全部封顶,精装修、外幕墙、市政等施工全面开启；落地区全面转入地下结构工程阶段。（4）岚山：作为公司在海淀区的TOD项目,2024年11月项目完成咽喉区竣工验收备案工作。上盖区住宅获得北京市工程建设质量管理协会颁发的“2024年度北京市建筑结构（长城）优质工程”；南三排住宅及咽喉区（B1办公楼等7项）获得北京市工程建设质量管理协会颁发的“2024年度北京市建筑（长城）结构优质工程”。上盖区现状结构转换层机电安装工程,获得北京市建筑业联合会颁发的“北京市优质安装工程”奖项。（5）北京公园悦府：作为公司集合商业/办公/住宅为一体的TOD综合体项目,工程建设有序推进。BS3公交综合楼于8月28日竣备并于12月完成初始登记；BS2商业实现地铁正式B口启用,幕墙、机电、精装施工基本完成；BS4/5/6/8组团所有楼栋完成结构封顶,进入装饰装修施工阶段。（6）臻御府：立足于丰台区总部基地板块,致力于打造品质卓越的综合社区项目。在住宅全面交付的基础上,本着客户为中心的服务理念,社区管理服务不断升级。（7）倬郡：作为环京商业办公项目,在2023年精装交付的基础上进一步优化项目细节,年内完成公共区域升级改造,全方位提升客户体验感,2024年年内取得一期楼栋不动产权证。（8）若丘：作为公司深度布局于门头沟区潭柘寺镇板块,且持续精耕细作的参股项目,2024年项目整体推进态势良好,一期全部楼栋实现结构封顶。外立面、市政园林同步启动,周边配套建设有序推进。2、无锡项目情况：愉樾天成：作为中瑞生态城地铁TOD一体化综合示范项目、无锡地铁车辆段上盖高端社区,2024年通过深度社区营造、社群孵化、服务创新赋能以及差异化营销策略,打造高质量、可持续、有特色的TOD项目样本,为幸福社区的长期有序运营夯实基础。年内项目二期住宅高品质、里程碑式交付获得客户及行业端好评,商办酒店及中轴公园工程进度平稳推进,四期住宅结合市场情况弹性运营。项目始终坚持用户中心主义与“生态、智慧、幸福”三大理念,结合社群运营持续深化幸福生活方式,以高品质产品力和服务力为驱动,打造城市幸福社区标杆。年内,项目A地块1#-17#楼喜获WELL健康建筑国际金级认证,社区获得WELL建筑标准铂金级认证。（三）财务状况分析报告期内,公司实现营业收入总额141,661.26万元,同比下降86.69%,其中房地产业务实现收入130,487.30万元,同比减少927,976.63万元,降幅87.67%。公司实现归属于上市公司股东净利润-105,463.15万元,同比减少39,539.69万元,减幅59.98%,扣除永续融资产品利息32,574.00万元影响后,归属于上市公司普通股股东净利润-138,037.15万元,同比减少39,628.69万元,减幅40.27%。公司2024年度亏损主要系公司计提存货、其他应收款、预付账款等资产减值以及公司当期销售结转收入较少所致,随着市场逐步复苏,预计2025年销售及销售结转情况将有所好转。报告期内,公司三项费用总计61,185.44万元,同比增加6,451.47万元,增幅11.79%。其中管理费用15,819.01万元,同比减少3,143.54万元,减幅16.58%,主要系继续缩减各项开支费用减少所致；销售费用11,488.62万元,同比减少8,804.79万元,减幅43.39%,主要系营业收入减少相应销售代理费、渠道费减少所致；财务费用33,877.81万元,同比增加18,399.80万元,增幅118.88%,主要系本期公司费用化借款利息增加所致。报告期末,公司资产总额6,027,148.16万元,同比增加72,303.00万元,增幅1.21%,资产总额中存货期末余额4,474,079.68万元,占资产总额的74.23%,同比增加793,021.28万元,增幅21.54%,公司各项目资产质量良好。负债总额5,291,596.55万元,同比增加282,576.05万元,增幅5.64%,增幅主要系借款增加所致。随着项目的不断推进,公司各项目持续预售并实现结转,资金加速回笼,负债总额中合同负债（主要系预收房款）期末余额696,818.18万元,占负债总额13.17%,合同负债较去年期末增加306,762.59万元,增幅78.65%；本报告期末公司有息负债总计4,114,425.23万元,占负债总额77.75%,2024年度公司各类借款净增加282,335.94万元,增幅7.37%。公司控股股东借款期末余额3,198,945.59万元,占负债总额60.45%,占有息负债的77.75%。公司各项目预售资金将继续加快回笼,且公司整体资产质量良好,经营风险可控,公司有能力偿还各项到期款项。2024年12月31日,公司资产负债率87.80%,与年初相比增加3.68个百分点,公司整体经营稳定,规模有所扩大,资产与负债小幅增加。通过开发贷、公司债券、中期票据等多元的融资渠道获取低成本资金,2024年度公司平均融资成本5.22%,同比下降0.53%。报告期末,归属于上市公司股东的净资产641,907.61万元,剔除其他权益工具（永续融资产品）600,000.00万元后,归属于上市公司普通股股东的净资产41,907.61万元,归属于上市公司普通股股东净资产同比减少142,350.61万元,减少系公司其他综合收益变动及公司当期亏损及支付永续融资产品利息所致。报告期内,公司经营活动产生的现金流量净额为净流出621,116.25万元,同比增加188,539.62万元,增幅43.59%,其中销售商品、提供劳务收到的现金527,669.72万元,同比增加61,772.86万元,增幅13.26%；另外经营活动现金流出同比增加236,053.35万元,其中购买商品、接受劳务支付的现金较上年同期增加151,506.03万元,增幅20.75%,主要系本报告期房地产项目公司购买土地所致；缴纳的各项税费同比增加58,879.61万元,增幅40.98%。公司投资活动现金流量净额净流出为18,439.75万元,主要系公司本报告期追加无锡望愉投资。公司筹资活动现金流量净额净流入为33,859.46万元,筹资活动现金净流量同比减少966,350.96万元,主要系偿还借款及利息支出增加所致。